Специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (введен Федеральным законом 422-ФЗ от 27.11.2018 «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима…») в 2019 году действовал всего в четырех пилотных регионах (Москва, Калужская и Московская области, Республика Татарстан). С начала 2020 года режим распространен на 23 региона, в числе которых Санкт-Петербург и Ленобласть, а к началу сентября своего рода офшорными зонами для тех, кто энергичен, трудолюбив, но не готов работать «на дядю», стали 79 регионов – это почти вся Россия.
В соответствии с ФЗ-422, самозанятый – это физическое лицо, получающее доходы от деятельности, при осуществлении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам.
О коммерческой недвижимости
При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.
Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).
Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.
В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).
С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:
- Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
- Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
- Купить паи/доли в ПИФах.
У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.
Бизнес на недвижимости
Как же поступать теперь людям, которые планировали открыть свой собственный бизнес, основанный на недвижимости, когда нет никакой определённости?
Во-первых, стоит заметить, что недвижимость – крайне сложная в наше время сфера. Просто огромная конкуренция со стороны других игроков рынка. Причём с трёх сторон – на рынке продолжают действовать крупные игроки, которые тут уже давно, невероятное количество частных риэлтеров и интернет-ресурсы, которые раньше уже захватили рынок частной недвижимости и аренды домов и квартир. Поэтому, просто так в этот сегмент зайти не удастся и без всякого отсутствия стабильности.
Во-вторых, стабильности хоть и нет, но спрос не упал до нуля. Более того, после отмены жёстких ограничений он вновь начал расти. Причём быстрее, чем кто-либо ожидал. И даже если будет вторая или третья волна пандемии, и даже если снова всё закроют, что уже само по себе маловероятно, после отмены всё вновь вернётся на круги своя. Причём достаточно быстро.
В связи с этим у тех, кто рассматривал идею организовать собственное дело в этой сфере два пути.
Первый – бизнес с нуля. Но для того, чтобы тут достичь успехов, нужно очень и очень постараться. И лучше иметь непосредственный опыт работы с недвижимостью. Будь она коммерческая, или частная.
Второй – купить франшизу. И в настоящее время для начинающих предпринимателей это наиболее привлекательный вариант. Почему? Сейчас объясним.
Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду
Офисная недвижимость
В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.
Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.
Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).
Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.
Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора).
Стрит-ритейл
Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.
Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.
Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д.
Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест.
Проведение рекламной кампании
К маркетингу и продвижению стоит подходить тщательно. Главная цель агентства недвижимости – создание клиентской базы, которая будет приносить регулярную прибыль.
Наработка списка пользователей услуг начинается с того, что необходимо проинформировать людей о появлении компании. Начать стоит с существующих личных контактов. Во-первых, шанс найти среди знакомых людей, заинтересованных в покупке или аренде недвижимости. Во-вторых, если попросить дать рекомендации, то поле контактов расширится ещё больше.
Рассмотрим методы пиара:
- использование классических СМИ – телевидение, радио, реклама в метро;
- социальные сети;
- раздача листовок и флаеров.
При создании контента внимание уделяется цветовой гамме, шрифту и методам подачи. Рекомендуется единовременно использовать разные каналы. Инструментом является публикация отзывов довольных клиентов. Информацию стоит подавать простым языком, правдиво и полно. Изучение объявлений об аренде даст представление о том, что есть на рынке. Среди большой конкуренции между частными лицами, люди продолжают отдавать предпочтение компаниям. Если человек желает продать квартиру, то скорее обратится к агентству, чем будет работать непосредственно с частниками. Это связано с риском натолкнуться на мошенников.
При наличии выбора люди отдают предпочтение тем компаниям, которые внушают доверие. Бизнес идеи с недвижимостью рекламируются, но люди считают сферу сложной, а нишу занятой.
Рекомендуем к изучению! Перейди по ссылке:
Бизнес-план кадрового агентства
В действительности начать предпринимательство по силам каждому, но предпочтительнее, если у человека есть опыт в отрасли.
Продвижение бизнеса в социальных сетях не рекомендуется совмещать с развитием личной страницы. Стоит создать отдельный профиль для компании, регулярно пополнять контентом и продвигать среди целевой аудитории.
Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)
ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций.
Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.
Офисная недвижимость
Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.
Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м.
На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены.
Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.
Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется.
Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды.
Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность.
Стрит-ритейл
Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.
Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.
Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением. Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения. Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу.
Рынок недвижимости в 2020 году. Пандемия
Какие бы ни были прогнозы на рынок недвижимости в 2020 году, а 2020 взял, да и перемешал всем карты. Аналитики в срочном порядке начали делать новые прогнозы, а карантинные меры заставили всех только ждать. Неприятная атмосфера царила во всём мире.
Недвижимость в Китае
Китай, как эпицентр изначального распространения вируса стал интересен аналитикам рынка недвижимости как лакмусовая бумажка, хотя там действуют, конечно, свои законы и особенности.
В 30 крупных городах Поднебесной во время введения карантина продажи недвижимости упали до нуля, рынок встал. А если брать отрезок в несколько месяцев, то общие показатели упали на 35% по сравнению с прошлым годом.
Но уже к маю, когда ограничения были почти все сняты, ситуация стабилизировалась и даже вернулась к докризисным показателям. Более того, к июню количество сделок уже превысило уровень конца 2019 года в 1,5 раза.
Главной причиной называли «помощь» государства, которое зафиксировало цены на новостройки. Ведь людям всё равно нужно покупать и продавать квартиры, приостановка была временной.
Недвижимость в Гонконге
Ситуация с недвижимостью в Гонконге менялась плавно, потому что наученные опытом 2003 года, когда там была эпидемия атипичной пневмонии, власти не стали в этот раз вводить жёсткие карантинные меры. И так же, как и в Китае, в Гонконге к середине 2020 года наметился рост по сравнению с тем, что было годом ранее.
Недвижимость во время разных эпидемий
Так как в 2020 году рынок испытывал прямое влияний последствий пандемии, интересно узнать, какие изменения были в других случаях. Ведь короновирус – далеко не первая и не последняя пандемия. Аналитическое агентство «Zillow Research» как раз проводит подобную статистику.
Как показывает практика, и во время гриппа 1918 года, и во время антипичной пневмонии 2003 года экономическая активность резко падала, но после того, как распространение болезни заканчивалось, восстанавливалась обратно ускоренными темпами.
Так, на рынке США в 2020 году до начала эпидемии рынок недвижимости чувствовал себя прекрасно. Был рост по сравнению с 2019 годом. Однако уже к марту темп снизился. Но не так сильно, как в других странах. Цены продолжали расти, хотя продажи жилья упали на 9%. С 2012 года это самая большая просадка. Спрос тем временем упал на 34%. В некоторых частях страны сделки и вовсе на время прекратились.
Что интересно, восстановление пошло ещё до полного снятия ограничений. Эксперты заявляли, что и в России, и в США можно наблюдать быстрый выход рынка недвижимости из кризисного положения по мере ослабления
Рынок недвижимости в России
В России всё не так просто. К марту на московском рынке недвижимости можно было наблюдать рост интереса со стороны покупателей. Но тогда ещё речь не шла о карантинных мерах. Когда же стало ясно, что карантина не избежать, произошел ещё больший всплеск спроса. А вот когда нерабочие дни ввели, покупатели затихли. Спрос резко упал на 80%.
Впрочем, как и заявляли эксперты, уже к концу апреля началось медленное восстановление. Рынок затих, но быстро начал оживляться.
И такое положение дел отличает рынок от кризисного времени 2008-ого и 2014-ого года. Активировались и новые тенденции. Так, большинство сделок начали приводить, сводя к минимуму личное присутствие участников. Сервисы, которые до 2020 года только появлялись на нашем рынке получили мощный толчок к развитию. Это и онлайн-просмотры квартир, авансы, электронная регистрация.
Аналитики в это время заявляли, что опасаться затяжного падения не стоит. Рынок недвижимости восстановится быстро за счёт, во-первых, волны отложенного спроса, а во-вторых, за счёт поддержки государства, ведь Центробанк ставку начал снижать.
Также отмечалось, что к концу 2020 года цены на недвижимость вернуться к своему изначальному поведению и станут снова снижаться.
Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)
Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.
Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.
Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).
Итак, инвестируем…?
Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.
При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.
Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.
Как достичь максимума
- Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
- Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
- Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
- Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
- Проводим due diligence.
- Структурируем сделку.
- Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
- Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.
Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.
Фото на обложке и в материале: Unsplash
Документы для открытия агентства недвижимости
Базовый документ, дающий право на деятельность, свидетельство о регистрации компании. Для индивидуальных предпринимателей это ОГРНИП, а для обществ с ограниченной ответственностью – спектр бумаг. Вторая предпочтительнее для агентства недвижимости.
Рассмотрим подробнее процедуру регистрации фирмы:
- Заявление на открытие ООО – государственный стандарт под номером 11001. В нём указывается направление деятельности и ставится нотариально заверенная подпись предпринимателя.
- Устав компании, который составляет основатель.
- Если создателей несколько человек, то прикладывается учредительный договор.
- Оплаченная госпошлина, представленная в форме квитанции.
После получения регистрационных документов открывается расчётный счёт. Бизнес на недвижимости с нуля вправе начать тот, кто ранее ни разу не сталкивался со сферой, но человеку без опыта сложнее вникнуть в процессы и особенности заключения сделок.
Документацию стоит хранить в строгом порядке. Помимо этого определяется и система налогообложения. Отчётность сдаётся в соответствии с законодательными нормативами.
