Как (и сколько) можно заработать на Доходном Доме — что это такое

Доходный Дом, Управление недвижимостью

Начинающие инвесторы и предприниматели часто думают, что успешность бизнеса или инвестиций напрямую зависит от размера стартового капитала. Это не всегда так: есть стратегии, позволяющие стартовать с минимальными вложениями или вовсе без них, иметь ежемесячный денежный поток и получить в собственность объект стоимостью в несколько миллионов рублей, купленный на чужие деньги. О том, как создать бизнес с нуля в сфере недвижимости, поговорим в этой статье.

Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы

Инвестиции в недвижимость считаются надежными, но не самыми доходными. Их главные преимущества:

1. Недвижимость — реальный осязаемый объект, обладающий объективной ценностью: в ней можно жить. Большинство инвесторов верит, то со временем их недвижимость подорожает.
2. Недвижимость можно сдавать в аренду и получать ежемесячный пассивный доход.

Недостатки инвестиций в недвижимость:

1. Не вся недвижимость и не всегда растет в цене. На этом рынке бывают спады. Также потенциал роста цены зависит от ликвидности объекта. Можно купить квартиру (комнату, дом) и продать через несколько лет за ту же цену или даже дешевле. Читайте прогноз цен на недвижимость в 2020 году.
2. Если недвижимость простаивает, за нее нужно оплачивать коммунальные платежи.
3. Сложности с арендой. Сдать жилье в аренду бывает непросто. Возможны проблемы с квартирантами.
4. Доход с недвижимости обычно низкий и не совсем пассивный. Даже при хорошем раскладе доходность аренды (соотношение годового дохода к стоимости объекта) невысокая и редко превышает 5%. Примерно такую же доходность приносит банковский депозит. При этом с недвижимостью еще нужно решать проблемы (искать квартирантов, показывать квартиру, делать ремонт).

Если квартира досталась по наследству и она “лишняя”, ее обычно оставляют и сдают в надежде, что со временем она будет стоить дороже. С домом можно делать то же самое, но его сложнее и сдать, и продать. А покупать инвестиционную недвижимость в ипотеку и вовсе невыгодно: почти всегда платежи по ипотеке выше, чем арендная ставка. Инвестору придется не только делать ремонт, искать квартирантов и решать сопутствующие проблемы, но и за доплачивать банку из своего кармана.

Все перечисленное верно для традиционных схем инвестиций в недвижимость. Они более-менее работают для ликвидных объектов (небольших квартир), но не приносят высокой доходности инвестору. Доходность вложений в недвижимость значительно повышается, если применить инвесторский подход.

Как создать пассивный доход на недвижимости

Создать высокий пассивный доход на недвижимости возможно не только для тех инвесторов, у кого уже есть несколько квартир в центре города. Штурмовые стратегии инвестирования позволяют стартовать с нуля или с минимальными вложениями личного капитала. При этом доход с инвестиционного объекта будет значительно выше среднерыночного. Это можно рассматривать и как бизнес (если заниматься самостоятельно), и как пассивные инвестиции (если передать дела управляющей компании). Но на первом этапе запуска объекта потребуется личное участие инвестора в течение как минимум 3 месяцев.

Самая штурмовая стратегия заработка на недвижимости — стратегия доходного дома.

Бизнес на доходных домах

В Российской империи доходные дома были популярны в ХIХ веке, но после революции они исчезли. Идея современного доходного дома основана на принципе известного инвестора Роберта Кийосаки: делить большое на малое и сдавать по частям.

Суть стратегии: купить в ипотеку подходящий дом, разделить на 5-15 студий и сдавать в долгосрочную или посуточную аренду. Если все сделать правильно, выплаты арендаторов перекрывают ипотечные платежи в среднем в 2 раза. В результате:

• объект покупается за чужие деньги
• кредит выплачивается за счет арендаторов
• инвестор получает ежемесячно пассивный доход 70 000 — 250 000 рублей
• дом с годами растет в цене
• после выплаты кредита весь денежный поток с аренды получает арендатор
• за счет доходного дома можно решить собственный жилищный вопрос
• доходный дом можно продать как работающий бизнес

Стандартная схема заработка на недвижимости позволяет получить с аренды квартиры максимум 5-6% годовых (чаще 2-4%), а доходный дом дает доходность 15-20%. Если сдавать комнаты в посуточную аренду, денежный поток может быть еще больше. Это штурмовая стратегия позволяет в несколько раз повысить доходность за счет преимуществ доходного дома.

Смотрите видео, как сделать доходный дом, который принесет 500 000 рублей в месяц:

Съемный вопрос

В арендном доме, в отличие от обычного съемного жилья, люди заключают договор не с частным лицом, а с организацией. Кроме того, в здании живут только арендаторы — для постоянного проживания площади не продаются. Как сообщили в ДОМ.РФ, такое жилье пользуется спросом — среднегодовая заполняемость первого арендного дома, сданного в 2020 году, около 98%.

По соседству за 65 тысяч рублей можно снять уже двухкомнатную квартиру, однако жилье в арендном доме — бизнес-класса, а рядом, на Кутузовском проспекте, много дорогих офисов, поэтому оно действительно будет пользоваться спросом. «Но конкурентом обычным арендодателям этот дом не станет, — считает управляющий директор «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Это лишь заставит владельцев вокруг привести свои квартиры в более достойный вид». И вряд ли такой формат жилья будет пользоваться спросом где-то кроме Москвы. «В Санкт-Петербурге такой проект может быть, но он точно не будет такого размера и такого масштаба, — полагает Жукова. — Остальные города-миллионники, наверное, просто не найдут достаточного количества клиентов для проектов такого масштаба и ценовой категории».

Арендные дома ДОМ.РФ — первые шаги в организации цивилизованной аренды в России, напоминает руководитель Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при минстрое, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. Арендного жилья категорически не хватает, особенно в крупных городах, считает Косарева. При этом оно доминирует в зарубежных мегаполисах, в Берлине его доля доходит до 80%. В России, наоборот, — 90% жилья в собственности, при этом лишь процентов 10 сдается частными лицами в аренду, да и то на полулегальных основаниях.

В европейских мегаполисах арендное жилье преобладает. В России, наоборот, 90% жилья — в собственности и лишь 10% сдается в полулегальную аренду

Не совсем корректно, по мнению Косаревой, что новый арендный дом ДОМ.РФ относится к сегменту апартаментов, то есть формально к нежилым зданиям. «Для жителей в данном случае нет особенной разницы, но все же законы соблюдать надо», — подчеркивает эксперт. В ДОМ.РФ сообщили, что из девяти «арендных» проектов компании только два имеют статус апартаментов. «Закон не запрещает пребывание граждан в апартаментах», — отметили в компании.

По мнению Косаревой, в России нужно активнее развивать некоммерческую аренду жилья, и это может значительно снизить остроту жилищного вопроса. «В западных странах, кроме рыночной аренды, есть полугосударственные нерыночные сегменты, когда жилье сдается внаем на некоммерческих условиях, по более низким ставкам. Государство этот сегмент субсидирует», — говорит эксперт.

У института социального найма (в социальном найме находятся неприватизированные квартиры) много проблем, отмечает Косарева. «Бюджет построил эти квартиры — и всё, забыл про эти деньги, они не вернутся никогда. Если жилье приватизируют — из публичной собственности эта квартира ушла, опять надо строить для следующих людей, не сохраняется этот жилищный фонд», — подчеркивает эксперт. Поэтому в 2014 году были внесены поправки в Жилищный кодекс о специальном виде жилья — так называемых наемных домах. Они могут быть двух типов — коммерческого использования (примерно то, что делает ДОМ.РФ) и социального использования. В отличие от квартир, находящихся в социальном найме, в плату за некоммерческий наем могут включаться не только текущие расходы, но и частичная компенсация затрат на строительство этого жилья. Это может растянуться на несколько десятков лет, но эти средства можно пускать на строительство следующих арендных домов. «По нашим подсчетам, по некоммерческому найму квартиры в Москве могли бы сдаваться по 15-20 тысяч рублей в месяц. Это почти в 2-3 раза дешевле, чем в коммерческом найме», — отмечают в Институте экономики города.

По некоммерческому найму квартиры в мегаполисе могли бы сдаваться по 15-20 тысяч рублей

Поскольку цена получается ниже рыночной, снять жилье в некоммерческом сегменте может не каждый — доступ туда регулируется законодательством и зависит от доходов потенциального арендатора. Как поясняет Косарева, максимальный срок аренды — 10 лет. Если в этот период жилец приобрел свое жилье, договор с ним могут расторгнуть. Если же по истечении 10 лет собственного жилья у него не появилось и снять квартиру по рыночным ценам он не может, с ним заключают договор на новый срок на ту же квартиру. Предполагается, что, пользуясь этой схемой, семьям, которые смогут экономить на арендной плате, проще будет приобрести собственное жилье. Возможно, в этой системе есть недостатки и какие-то «подводные камни», но пока они особенно незаметны — на всю страну существует лишь десяток арендных домов некоммерческого найма, появившихся несколько лет назад. В Москве нет ни одного, два в Санкт-Петербурге, есть в Ханты-Мансийске, в Тюмени, в Перми.

Как сообщили в пресс-службе ДОМ.РФ, компания сейчас изучает потребность регионов в социальной аренде. «Формирование некоммерческого социального арендного фонда в мировой практике осуществляется за счет предоставления налоговых и иных льгот для инвесторов в строительство арендного жилья либо с помощью субсидирования арендной ставки до рыночного уровня за счет определенных источников. Для формирования сегмента некоммерческого найма необходимо предусмотреть соответствующие меры налогового стимулирования и источники финансирования», — подчеркивают в ДОМ.РФ.

Некоммерческий наем без бюджетной поддержки вообще не существует. «Сейчас президент поставил задачу перед правительством — найти механизмы обеспечения семей с невысокими доходами жильем, которое будет сохраняться в публичной собственности, не будет приватизироваться. Поэтому в минстрое, в ДОМ.РФ, эксперты — все готовят свои предложения для представления президенту, правительству, чтобы обсудить эту тему и решить, есть возможность выделить бюджетные средства всё-таки на это или нет», — рассказывает Косарева.

Инвестиции в дом: преимущества и недостатки

Преимущества доходного дома для инвестора:

• Дешевые квадратные метры для покупки. Стоимость квадратного метра дома обычно в 2-3 ниже, чем стоимость квадратного метра квартиры. Это делает инвестиции в дом выгодными.
• Дорогая аренда. Стоимость аренды квартир и студий в доходном доме такая же, как в обычном многоквартирном доме. Выгоднее всего сдавать малогабаритные студии. Даже по сравнению с однокомнатными квартирами при долгосрочной аренде доход с каждого квадратного метра студии в 1,5-2 раза выше.
• Крупный торг. На дом можно получить скидку до 20%. Поскольку дома трудно продать, их хозяева часто идут на уступки.
• Ежемесячный доход со второго месяца. Сделать перепланировку и заселить первых жильцов можно всего за полтора месяца, если знать секреты инвесторского ремонта.
• Возможность стартовать без вложений. Дом можно купить за чужие (заемные) деньги, а стоимость ремонта заложить в цену покупки.
• Финансовая стабильность. В доме будет много студий. Даже если какие-то квартиранты съедут, инвестору не придется платить ипотеку из собственных денег.
• Отсутствие соседей. Нет соседей — нет и проблем с ними. В отличие от владельцев квартиры, домовладельцы могут делать перепланировку как угодно, переносить “мокрые точки” и т.д. Никто не будет жаловаться на часто меняющихся квартирантов.
• Есть участок земли. Участок земли возле дома дает дополнительные преимущества. Во-первых, он создает иллюзию жизни на природе для жильцов. Там можно поставить мангал, кресла, надувной бассейн и т.п. Во-вторых, инвестор может возвести на участке еще одно строение (например, модульный дом) и также сдавать там студии.

Недостатки доходного дома:

1. сложно взять кредит на 5-15 млн. рублей без первоначального взноса. Сложности здесь как психологические (людям бывает сложно на это решиться, ведь многие воспринимают кредит как “кабалу” и не понимают возможности использования кредитного плеча для инвестора), так и финансовые. Если кредит не дают, есть разные выходы: услуги ипотечного брокера, исправление кредитной истории, срочное устройство на работу, привлечение средств инвесторов и т.д. Как показывает практика, при большом желании все проблемы решаемы.
2. не во всех регионах эта стратегия работает одинаково хорошо. Перед тем как купить доходный дом, нужно тестировать спрос и считать соотношение доходов и расходов. Практика показывает, что городов, где доходные дома убыточны, почти нет (обычно это совсем маленькие города с невостребованной и очень дешевой арендой). В подавляющем большинстве регионов стратегия работает и приносит доход, но конкретные финансовые результаты могут отличаться в зависимости от региона.

Преимущества стратегии доходного дома значительно перевешивают недостатки.

Продолжим арендную тему, но только немного с другого ракурса. Речь пойдет о доходных домах в ближайшем Подмосковье. Идея строительства многоквартирных домов на землях под ИЖС будоражит умы многих мелких предпринимателей уже не первый год. Действительно, мало кто устоит перед квартирным ажиотажем последних трех-четырех лет. А тут еще и такой подарок, как вечно продляющаяся дачная амнистия и упрощенная процедура застройки частных домовладений, которые помогают сократить себестоимость и сроки возведения таких объектов по сравнению с полноценными МЖС. А по качествам для конечного проживающего такой дом не уступает, а может быть — даже и выигрывает. Но вот адекватных юридических схем для реализации квартир в рамках коттеджей, построенных на ИЖС, практически не существует. И даже та экономия, которая может возникнуть при покупке квартир внутри многоквартирного коттеджа, не компенсирует будущие риски их владельцев.

Краткая экономика проекта

Идеальным с точки зрения эффективности мне как НЕархитектору видится двухподъездный трехэтажный дом по 4 квартиры на этаже в одном подъезде средней площадью 40-45 кв.м. Итого, 24 квартиры. Четкую квартирографию я здесь не расписываю, это будет зависеть от местоположения проекта, но явно квартиры-студии и однушки должны превалировать. Соответственно, общая площадь здания составит около 1000 кв.м.

Конечно, можно размахнуться и на “коттеджик” в 1500 кв.м., так как такие проекты тоже не требуют прохождения экспертизы, но должной экономии “на масштабе” по сравнению с 800-1000 кв.м. аналогом мы здесь не получим. Да и адекватную квартирографию без увеличения МОПов будет уже сложнее получить.

Пятно застройки у такого коттеджа будет около 350 кв.м. Такой дом вполне можно “вписать” в 10-соточный участок. Но лучше ориентироваться на участок в 15 соток, чтобы можно было предусмотреть 1 парковочное место на каждую квартиру.

Участок на окраине деревни, не самый ликвидный для коттеджного строительства вполне можно найти за 400-500 т.р. за сотку.

Строительство такого дома с отделкой под ключ и с полной меблировкой обойдется, допустим, в 40 т.р. за 1 кв.м. Шведский минимализм нам в помощь! + 2,5 млн.р. на обустройство участка и непредвиденные расходы. Итого, 50 млн.р. затрат.

Доходную составляющую рассчитываем исходя из средней чистой арендной ставки за минусом эксплуатации в размере 30 т.р. за 1 квартиру в месяц. Итого — 720000 рублей в месяц. 8,64 млн. р. в год. при вложениях 50 млн.р. дают нам доходность в размере 17,3%. Ну допустим мы где-то ошиблись и не учли, например, амортизационные отчисления, риэлторскую комиссию, и доходность будет около 15%, то это тоже неплохо.

Где найти участок?

Впервые, когда мне пришла идея доходного дома, мысль была найти участок в охраняемом коттеджном поселке с инфраструктурой. Представляете, если такой дом появился, скажем, в Княжьем озере или Миллениум парке, на квартиры стояла бы очередь. Но, конечно же, это утопия. Владельцам этих поселков, управляющей компании и жителям такой доходный дом будет как “кость в горле”. Да и издержки, связанные с покупкой и возведением такого объекта, будут значительно выше.

А вот участок на краю небольшой деревеньки или неохраняемой коттеджной застройки станет идеальным решением. Важно наличие возможности подключения газа и достаточные мощности по электричеству. Удобный подъезд и минимальное количество соседей — тоже в приоритете. Удаленность — до 30 км и желательна близость крупного населенного пункта и ж/д станции.

Из чего строить?

Если говорить про арендный рынок, то здесь клиенты-арендаторы не так щепетильно относятся к “внутренностям” своего жилища, чем их коллеги, клиенты-покупатели. Для них более важен внешний вид и функциональность. Не понравится — переедут в другую квартиру. Именно поэтому идеальной я считаю каркасную технологию строительства.

Она сокращает сроки возведения объекта, относительно дешевле (в комплексе) по сравнению с другими технологиями. А о тех недостатках (скорее психологических), которые плотно засели в умах наших сограждан, просто некому будет задумываться.

Конечно же, нужно будет более тщательно заняться вопросами звукоизоляции, что тоже вполне решаемо.

Какой проект выбрать?

На рынке сейчас есть готовые проекты многоквартирных домов до 1000 кв.м. В частности, обратите внимание на проекты компании Новая Изба. Но эти проекты для строительства из кирпича и бетона. Если речь идет о каркасном варианте, то никто этот дом лучше не запроектирует, чем производитель каркасных домов и будущий поставщик под этот проект. Это даже может входить в стоимость строительства, но если заказчик хочет оставить себе права на проект, то за него придется заплатить отдельно. И не надо забывать, что в процессе строительства нужно еще послушать маркетологов и составить четкое ТЗ, чтобы на выходе получить оптимизированный под рынок проект с адекватной квартирографией и функциональными внутренними планировками.

Есть ли спрос?

Понятно, что рынок сейчас просел даже в этом недорогом сегменте, а в течение ближайших пары лет на рынок выйдут сотни арендных квартир в подмосковных новостройках, купленных на ажиотаже валютного ралли. Но кому проще будет сдавать свою квартиру? Частнику, одному из тысяч арендодателей или полуинституциональному игроку с качественно иным пулом предложений? По-моему, ответ вполне очевиден. Вдобавок, какую-то часть жилого фонда можно оставить под краткосрочную аренду. С ней, конечно же, больше проблем с точки зрения управления, но зато она может компенсировать проседания спроса.

Инфраструктура и сервис

Как вариант привлечения дополнительных клиентов и обоснование бОльшей арендной платы, можно продумать какой-то минимальный набор инфраструктуры. Например, задействовать часть участка и организовать беседки, небольшую детскую площадку, уличные тренажеры. Если участок не позволяет, то вполне можно задействовать кровлю здания, сделав ее эксплуатируемой. Придется ввести и правила проживания, которые арендаторы подписывают вместе с договором аренды.

Можно подумать и о каких-то помещениях общего пользования внутри самого дома — сауна, бильярдная, тренажерный зал, домашний кинотеатр. Такие объекты инфраструктуры смогут обеспечить доходному дому долгосрочные конкурентные преимущества.

Ну и, конечно же, не надо забывать о дополнительном сервисе — уборка квартир, доставка еды, трансферы в город и из города, установка индивидуальной охранной сигнализации и т.д.

Правовая форма

Самый идеальный вариант — это ИП на УСН по системе 15% от прибыли. Если участников несколько, то это ООО на такой же системе налогообложения. Все затраты по возведению объекта вешаются на юридическое лицо. И 5-6 лет эти накопленные убытки идут в зачет будущих арендных доходов. Но надо не забывать, что 1% от оборота по этой системе налогообложения заплатить придется. Безусловно, есть бухгалтерские тонкости, о которых нужно позаботиться заранее и проконсультироваться с опытным бухгалтером. После того, как все накопленные убытки закончатся, нужно переходить на систему 6% с оборота. Не забудьте, что это можно сделать только раз в год.

Если вдруг до этого момента замаячит возможная продажа всего комплекса, то до совершения сделки тоже целесообразно перейти на 6%.

Вариант с получением патента я не прорабатывал. Но тоже, скорее всего, имеет право на существование.

Пострадаем гигантизмом

В данном случае я описал модель частного доходного дома, построенного на одном участке. Но под эту концепцию вполне может подойти и более крупный участок ИЖС — 1-5 га. В этом случае уже не обойтись без обширной инфраструктуры и полноценной управляющей компании. Доходность более масштабного проекта может немного упасть, но появятся дополнительные возможности для заработка управляющей компании, плюс коммерческие составляющие — торговые площади, кафе, автомойка и т.д.

Если вы загорелись этой идеей, то буду рад любым образом посодействовать вам в ее воплощении.

См. также: Нестандартная концепция №1: Арендный поселок

С чего начать бизнес на доходных домах

Бизнес на доходных домах начинается с выбора объекта. Два похожих дома на соседних улицах могут принести инвестору совершенно разный финансовый результат, поэтому выбирать объект нужно по чек-листу.

Что имеет значение при выборе дома:

• Расположение. Обычно доходные дома ориентированы на молодые пары в возрасте до 35 лет, у которых пока нет своего жилья. Реже доходные дома снимают студенты в возрасте 18-22 лет. Доходный дом должен быть расположен недалеко от места их работы или учебы.
• Транспортная доступность. Близость метро, остановок общественного транспорта или станций железной дороги имеет большое значение. От дома должно быть удобно и быстро добраться до любой части города.
• Инфраструктура района. Наличие магазинов, аптек, лесопарковых зон, кафе, развлекательных центров, поликлиник, детских садов и школ также важна для арендаторов. Никто не хочет жить в “медвежьем углу”, где негде купить продуктов и некуда сходить вечером.
• Площадь и планировка дома. От площади зависит итоговое количество студий, а от планировки — насколько легко будет “распилить” дом.
• Технические характеристики дома. Их трудно проверить на этапе покупки: никто не даст ломать стены, пока сделка не оформлена. Но есть возможности проверить состояние коммуникаций и других технических характеристик, чтобы на этапе ремонта не возникло неприятных и дорогостоящих сюрпризов.
• Площадь участка. Если около дома большой участок, это дает дополнительные возможности не только для барбекю, но и для того, чтобы со временем расширить дом или возвести на участке новые студии.
• Цена. Цена должна быть адекватной, но даже в этом случае нужно торговаться. Дома продаются сложно и долго. Если хозяевам срочно нужны деньги и/или они давно не могут продать этот дом, возможности получить большую (до 20% от начальной цены) скидку возрастают.

Чтобы избежать ошибок, до покупки давайте тестовые объявления об аренде, замеряйте количество звонков от потенциальных квартиросъемщиков. Нужно удостовериться, что студии в этом районе будут пользоваться спросом.

Делить дом выгоднее всего именно на студии. При грамотном подходе студию с хорошим (необязательно дорогим) ремонтом можно сдать за ту же цену или даже дороже, чем однокомнатную квартиру. Деление на студии повышает доходность инвестиционного проекта.

Создание доходного дома по упрощенной схеме

Как ни парадоксально это прозвучит, но бизнес на доходных домах – это пассивный бизнес и его можно начать без вложений. Что такое Доходный дом

? Это многоквартирный дом, который приносит пассивный доход. Упрощенная схема по созданию доходного дома выглядит так: потребуется либо построить, либо купить готовый дом и разделить его на комнаты студии, или перепланировать на квартиры определенной планировки. Затем сдавать их в долгосрочную аренду или посуточно. В зависимости от конъюнктуры местного рынка.

Хотя и потребуется ни один месяц на «раскрутку» бизнеса, чтобы окупить расходы и получать только прибыль. Но при грамотном использовании кредитных или ипотечных средств, вы не потратите ни копейки на возмещение займов. Плюс стабильная прибыль с тенденцией к нарастанию. По этой схеме идея доходного дома реализуется в короткие сроки и работать на вас он начинает уже через год, а через один-пять лет, когда заем на дом уже погашен, прибыль от бизнеса вырастает в разы.

Такой проект заслуживает внимания, он актуален и перспективен.

Подробно и пошагово ознакомиться с реально воплощаемыми бизнес-идеями доходного дома можно посетив бесплатный мастер-класс.

Создать доходный дом по упрощенной схеме можно еще одним способом: взять в аренду готовое здание и зарабатывать на субаренде. Единственная трудность — договориться с владельцем здания о перепланировке помещений. Как показывает практика, лучше всего сдаются в наем квартиры-студии (даже небольшой площади), поэтому вам может потребоваться переоборудование стандартных планировок.

Для примера рассмотрим стандартную и простую схему реализации доходного дома. Приобретается здание − площадь 150 кв. м. (ближайший пригород Москвы, не далее 20 км.), ценою где-то 5 млн. рублей. Если в кредит, то ежемесячная плата на погашение займа − 60 000 рублей. Перепланировав площадь под квартиры-студии по 15-18 кв. метров (восемь квартир), вы ежемесячно получаете за аренду каждой 18 тысяч рублей. Если одну квартиру оставляете за собой, то от предоставления в наем остальных, выручка в месяц — 126 000 рублей. Итог: погашение банковского кредита и чистый доход в 45 000 рублей ежемесячно.

Проект доходного дома

Проект доходного дома включает в себя:

1. финансовый план с расчетом точки безубыточности проекта и максимальной суммы дохода с учетом всех расходов,
2. план перепланировки обычного частного дома в доходный дом с 5-20 изолированными студиями.

Смотрите видео, как купить доходный дом без вложений собственных средств:

Проект этого доходного дома включает завышение цены на объект, что позволило инвестору перекрыть первоначальный взнос и стоимость ремонта. Инвестор планирует получать с дома 200 000 рублей чистой прибыли.

Типовой бизнес-план строительства доходного дома

При составлении бизнес-проекта «Доходный дом» учитываются следующие важные факторы, которые будут влиять на успешность его реализации:

• концепция отеля с четким определением клиентуры;
• местоположение и исследование рынка гостиничных услуг данного района (региона);
• дизайн здания и номеров, площадь и планировка (исходя из назначения), наличие удобств;
• возможности оснащения техникой и присутствие современных средств связи, наличие подъездных путей и предприятий общепита;
• способы предоставления дополнительных услуг;
• каналы продаж гостиничной услуги.

И, конечно же, основную и главную часть бизнес-плана составят финансовые затраты на расчеты для осуществления проекта.

Примерные минимальные расчеты таковы:

• регистрация предприятия, разрешительная документация − от 150 тыс. рублей;
• стоимость земельного участка − от 1,5 млн. руб.;
• строительство дома − от 2 млн.;
• инфраструктура и коммуникации с документами − от 300 тыс. руб.;
• дизайн, оснащение, меблировка и прочее − от 900 тыс. руб.;
• другие текущие траты − около 120 тыс. рублей.

Минимальный стартовый капитал для реализации рассматриваемого коммерческого проекта составляет почти 5 млн. руб.

Цены в регионах значительно разнятся. В Москве или престижном пригороде стоимость некоторых позиций значительно увеличивается.

Как рассчитать доходность проекта

Доходность проекта доходного дома — разница между доходом с аренды всех студий и всеми расходами (ипотечные платежи, налоги, услуги управляющей компании и горничной, коммунальные платежи)

Пример. Доходный дом поделен на 15 студий, каждая из которых сдается в долгосрочную аренду по 20 000 рублей. При полной заполненности денежный поток составит 300 000 рублей в месяц.

Расходы:

Ипотечные платежи — 120 000 рублей, Услуги горничной для общих помещения — 10 000 рублей Налоги (по патенту) — 10 000 рублей Коммунальные платежи — 0 (коммунальные платежи оплачивают арендаторы)

Владелец сам сдает дом и не прибегает к услугам управляющей компании.

Чистый денежный поток в месяц = 300 000 — (120 000+10 000 +10 000)= 160 000 рублей.

При расчете доходности важно определить точку безубыточности, когда доходы покрывают ежемесячную ипотечную выплату. В этом примере точка безубыточности составляет 120 000 рублей и соответствует цене аренды 6 студий.

Чтобы повысить доходность, можно сдавать студии (или часть студий) в посуточную аренду. Денежный поток при полной заполненности будет в 3-4 раза выше. Но такая стратегия требует участия инвестора.

И не только от АИЖК

Если проект будет удачным, то можно ожидать следующего:

• АИЖК выйдет на рынок и с другими проектами;
• Застройщики начнут всерьез рассматривать строительство и эксплуатацию доходных домов как самостоятельный бизнес;
• В условиях кризиса ликвидности на рынке – огромное количество квартир по состоянию на лето 2020 года остаются нераспроданными- многие проекты-новостройки будут превращены в доходные дома.
• Нераспроданные новостройки, заложенные банкам по кредитам, могут переводиться дочерними структурами банков в доходные дома.

Следствия массового запуска проектов доходных домов:

• Арендаторы получат новые возможности, скорей всего – с бытовыми ;

• Частные Арендодатели столкнутся с новым и сильным конкурентом.

Рассмотрим ситуацию подробнее….

Частный хозяин или доходный дом?

Попробуем сделать выбор с точки зрения потенциального арендатора и сравним варианты.

Мы сознательно не стали сравнивать цены, но можем предположить: стоимость аренды в доходных домах будет рыночной в том плане, что будет ориентированной на их оптимальное заполнение. А само их появление – повышает предложение на рынке. Как видно из сравнения, едва ли не единственным преимуществом для частного владельца является его готовность идти навстречу арендатору (в том числе, «падать по цене») и место расположения. Ранее пресса сообщала о цене 1300 рублей за 1 кв.м. в месяц (или 39 тысяч за квартиру/студию площадью 30 квадратных метров, что в среднем выше рынка на 10-15%).

Реальная стоимость аренды в комплексе «Лайнер»:

• Студий — от 40 000 рублей в месяц;
• Двухкомнатных апартаментов — от 59 500 рублей в месяц;
• Трехкомнатных апартаментов — от 82 000 рублей в месяц

Следствия для дорогого сегмента (от 100 тысяч):

• Минимальные последствия для эксклюзивного и очень дорогого жилья
• Сильная конкуренция со стороны доходных домов в районах их расположения: прежде всего для найма, оплачиваемого за счет компаний-работодателей и для квартир, сдаваемых иностранцам из числа «среднего класса». По некоторым данным, доля аренды за счет компаний-работодателей составила в 2020 году 11-12% от всех снимаемых объектов, а до кризиса в 2013 году составляла до 18%.
• Стандартные условия на рынке найма – «регистрация жильцов» и легальный, прозрачный договор станут необходимым условием.

Следствия для среднего сегмента (30 – 100 тысяч):

• Очень сильная конкуренция со стороны доходных домов в районах их расположения
• Стандартные условия на рынке найма – без «регистрации жильцов» и относительно «свежего ремонта» квартиру в этом сегменте сдать будет трудно. Придется достаточно регулярно делать серьезный ремонт в квартире
• Необходимо фокусироваться на клиентах, которые заинтересованы «в конкретном месте», продвигать квартиру с учетом этого (от описания до продвижения квартиры через работающих в ближайших бизнес-центрах и предприятиях)

Следствия для дешевого сегмента (до 30 тысяч):

• Рост конкуренции со стороны квартир, которые до этого были «в среднем сегменте»
• Стоимость найма квартир без ремонта, в неудобных районах и с плохим окружением может продолжать падать и приблизиться к 2-3-кратной сумме коммунальных платежей

Стоимость ремонта дома

Чтобы инвестиции в доходный дом были выгодными, необходимо сделать перепланировку (разбить дом на студии) и инвесторский ремонт. Такой ремонт предполагает необходимый минимум действий и затрат: при этом студии выглядят новыми, полностью оборудованы для комфортной жизни и привлекательны для потенциальных арендаторов.

На рынке аренды много неликвидного жилья. Люди пытаются заработать на старых квартирах, не вкладываясь в ремонт: побитая плитка в ванной, осыпающаяся с потолка штукатурка и “бабушкина мебель” — норма для квартир, сдаваемых в аренду. По оценкам риэлторов, 10% таких квартир вообще непригодны для жизни. Свежий ремонт и новая техника значительно повышают привлекательность квартиры для жильцов: за такое жилье они готовы платить больше. Но “свежий” ремонт не обязательно будет дорогим, а новую мебель можно купить в Икее или других бюджетных магазинах. Так инвестор может получить высокую арендную плату с минимальными затратами.

Стоимость перепланировки и ремонта зависит от площади дома, используемых материалов, региона, состояния коммуникаций и других факторов. Начинающим инвесторам бывает сложно сделать дешевый ремонт: они не ориентируются в ценах и обычно соглашаются на предложения строительных компаний, хотя цены там бывают завышены. Для дома площадью примерно в 300 кв. метров можно ориентироваться на сумму ремонта от 2 — 3 млн. рублей и более, включая затраты на мебель. Эти расходы можно заложить в стоимость покупки дома.

Обычно инвесторы делают простые однотипные студии в стиле минимализм, но есть и другой подход. Смотрите видео про доходный дом в Марусино:

Дом разделен на 22 студии, каждая из которых уникальна. Это позволяет владельцам получить 180 000 рублей чистой прибыли в месяц.

Отвечает директор ГАУ «Технопарк в сфере высоких технологий «ИТ-парк» Антон Грачев:

Я работаю в ИТ-парке Набережных Челнов (республика Татарстан). Это государственная организация, которая помогает развиваться компаниям в сфере информационных технологий. К нам на работу приезжают из разных регионов России и остаются на довольно продолжительное время. Поэтому возникла необходимость в обеспечении жильем иногородних работников.

В сентябре 2013 года наша компания обратилась к руководству республики Татарстан с предложением о строительстве арендного дома для иногородних сотрудников ИТ-парка. В этом вопросе нас поддержали, и началось строительство двухподъездного десятиэтажного дома, рассчитанного на 118 квартир.

Уже 1 сентября 2014 года в него заехали первые жители.

Дом официально принадлежит Государственному жилищному фонду РТ (далее ГЖФ) и построен специально для нас. Иногородние сотрудники нашей компании снимают там квартиры. Стоимость аренды на 30% ниже рыночных. Так, однокомнатную можно арендовать за 7 тысяч рублей (в нашем городе в среднем можно снять за 10-11 тысяч). Двухкомнатная стоит 9 тысяч рублей (в городе – 15-17 тысяч). При этом все квартиры полностью меблированы: есть вся необходимая бытовая техника, все в новом состоянии. Плата за ЖКУ осуществляется исключительно исходя из потребленных ресурсов: счетчики в автоматическом режиме передают данные в УК.

И одна из особенностей нашего IT-дома (так мы его называем) – доступ в квартиры осуществляется только по отпечаткам пальцев, то есть у жильцов даже нет ключей. Имеется охрана, видеонаблюдение – территория ограждена.

Выгодно ли это с точки зрения инвестора, сказать не могу. Этот вопрос нужно адресовать в ГЖФ, который является собственником дома.

Но для нас, компании, для которой был построен дом, это очень выгодный и удобный вариант. Во-первых, цена. Во-вторых – это новый и современный дом рядом с самой работой. В-третьих, соседи – это твои же коллеги. На сегодняшний день все квартиры в IT-доме заняты нашими сотрудниками (люди, не работающие в ИТ-парке, получить квартиры в этом доме не могут).

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Какая инфраструктура должна быть в ЖК?

Как получить стабильный денежный поток

Чтобы денежный поток с доходного дома был стабильным, нужно обеспечить максимальную загруженность студий. Если объект выбран правильно, сложностей с жильцами быть не должно. Инвесторы проводят жесткий кастинг среди желающих арендовать студии и часто заселяют только людей одной возрастной категории, чтобы избежать проблем между соседями.

Если инвестор выбрал стратегию посуточной аренды, потенциальная доходность дома выше, но в этом случае нужно постоянно давать рекламу, показывать студии, сдавать их снова и снова. Такой вариант подойдет бизнесменам, а не пассивным инвесторам.

Доходный дом на фоне реформы ЖКХ

Причиной провала реформы ЖКХ можно считать отсутствие высокоэффективного в эксплуатации жилья. При отсутствии доходных домов, которые могли бы послужить локомотивом, прогрессивным вариантом считают кондоминиум (ТСЖ). Как показывает зарубежный опыт, этот тип жилья проявил себя как малоэффективный.

Значительная доля настоящих хозяев стремятся стать собственниками индивидуальных домов, вполне эффективных в управлении. Управлять кондоминимумом – непростая задача, доступная немногим покупателям. В Европе количество таких домов сокращают – многие жильцы по своей природе все же арендаторы, а не собственники, и в этом нет ничего предосудительного ─ тот же профессор Преображенский был явным арендатором, возмущающимся по поводу украденных калош и отсутствия порядка в доме.

Доходный дом приносит пассивный доход

Главное преимущество стратегии доходного дома — в том, что она дает возможности получать доход в пассивном режиме. Для инвестора доходный дом — это несгораемая пенсия, которую можно получить с нулевыми вложениями.

Смотрите видео Юрия Медушенко, профессионального инвестора в доходные дома и автора книги “Доходный дом по-русски”

Если вы хотите знать еще больше подробностей, как купить дом без денег, быстро и без переплаты сделать ремонт, заселить квартирантов и получить пассивный доход, скачайте бесплатную книгу от эксперта по доходным домам №1 в России.

Доходные дома в России – сегодняшние реалии

Эксперты недвижимости и чиновники обозначили несколько причин дефицита доходных домов сегодня. В оценках не указываются основные факторы:

• Уровень коррупции среди чиновников и стройкомплекса в целом (родственно-дружеские связи руководителей строительных компаний и муниципальной власти), когда все нацелены на быстрое получение сверхприбыли путем строительства кондоминимумов. А инвестирование в доходные дома ─ не такой быстрый и рентабельный бизнес (средний срок окупаемости ─ 10 лет).
• Стимуляция властями строительства жилья на продажу с помощью искусственного завышения спроса. Строительство социального жилья также снижает спрос на недвижимость, в итоге жилищный фонд становится ущербным.
• Нарушение логики в социально-экономической политике. По факту основная часть россиян относится к категории малоимущих, которым ипотека недоступна, хотя теоретически малоимущими считают только явных нищих. Вместо строительства социального жилья для этой категории (как в других странах) или компенсацию аренды (хотя бы частичной) в тех же доходных домах государство выделяет несостоятельным гражданам материальную помощь на приобретение жилья или ипотеки. Политика денежных подачек стимулирует рост цен, субсидии для покупателей жилья приводят к снижению покупательских способностей у других категорий граждан, одновременно загоняя в кабалу соблазнившихся государственной поддержкой граждан, и без того испытывающих финансовые трудности.
• Дефицит недвижимости. На среднестатистического жителя России приходится намного меньше жилплощади, чем на жителя за рубежом. Искусственное взвинчивание спроса на недвижимость не способствует росту доходных домов, как менее прибыльной «ниши».