Как открыть эскроу-счет в Сбербанке

Эскроу счет: что это такое и зачем об этом нужно знать покупателям квартир в новостройках. Попробуем раскрыть понятие, которым аппелируют банковские учреждения, государственные структуры и эксперты в сфере недвижимости.

Счет-эскроу — один из видов банковского счета, отличительной особенностью которого является передача денег на хранение третьему лицу, то есть банку, до определенного момента. Банк в данном случае не имеет никакого интереса к деньгам и фактически гарантирует, что продавец исполнит свои обязательства и лишь после этого получит деньги.

Какие бывают сделки

Отдельные люди и фирмы регулярно заключают сделки. Это может быть. Например, продажа квартиры, автомобиля или покупка в магазине. Любой бизнес построен на том, чтобы продавать товары или услуги. Каждый раз при совершении сделок происходит встречный поток товаров и денег. Одна сторона получает нужный ей продукт, другая — деньги. Несмотря на кажущуюся простоту этой операции, на практике для этого применяются различные способы.

Иногда сначала передаётся товар, а товар передаётся потом. Предоплата гарантирует продавцу, что с ним честно рассчитаются. Однако покупателю придётся ждать поставки. В других случаях сначала поставляют товар или услугу и только потом следует оплата. В каждой из описанных здесь ситуаций присутствует момент, когда одна сторона выполнила обязательства, а другая — нет. Чтобы дождаться окончания сделки необходимо только немного подождать.

Однако, к сожалению, бывают и другие ситуации, когда одна сторона выполнила, а другая — не захотела этого сделать. Это, например, возможно, если она столкнулась с трудностями или с самого начала планировала уклониться от окончательного расчёта.

В связи с вероятностью такого исхода возникает закономерный вопрос о том, как организовать расчёты, чтобы полностью исключить возможность такого рода проблемных ситуаций. Использование счёта эскроу является одним из способов снижения риска при проведении расчётов между контрагентами.

Что представляет из себя счёт эскроу

Он применяется при продаже активов различного рода: недвижимости, доли в бизнесе, ценных бумаг или других. Обычно его использование связано со значительной стоимостью передаваемых объектов. Такие сделки могут происходить как между физическими лицами, так и между юридическими.

Физические и юридические лица — в чём их различия;

В сделке участвуют три стороны:

Продавец активов — он называется бенефициар.
Покупатель — это депонент.
Банк, который предоставляет эскроу счёт. Его называют «эскроу агентом».

Перед тем, как сделать покупку, соответствующая сумма помещается покупателем на счёт в банке. Однако продавец пока к ним не имеет доступа. Чтобы ими воспользоваться, он должен выполнить всё, что предусмотрено заключённым с покупателем договором. Когда обязательства выполнены, банк получает об этом информацию от покупателя и разблокирует всю переданную сумму. После этого она помещается на счёт продавца. Теперь сделка завершена, а стороны честно рассчитались друг с другом.

Эскроу счета могут предоставлять только банковские организации. Любые другие такого права не имеют.

Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?

Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.

При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.

Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.

Порядок оформления и проведения

Чтобы воспользоваться эскроу счётом, нужно предпринять следующие шаги:

Покупатель и продавец должен договориться между собой о способе проведения сделки.
Они посещают банк и заключают с ним трёхсторонний договор.
Покупатель заранее кладёт требуемую сумму на предложенный банком счёт. До того момента, как произойдёт выплата. Деньги принадлежат покупателю. Если сделка по какой-либо причине прервётся, они будут ему возвращены.
Продавец передаёт продаваемые активы и оформляет все требуемые документы.
После этого покупатель уведомляет банк о том, что условия выполнены. Обычно это делается путём предоставления оговоренных в договоре документов.
После этого банк передаёт деньги продавцу. Он может это делать различным образом: открыть доступ к ранее заблокированному счёту, предоставить нужную сумму наличкой или перевести средства на указанный банковский счёт. Способ расчёта указывается в заключённом сторонами договоре.

Оформление передачи активов происходит различным образом в зависимости от их вида. Также возможна ситуация, когда деньги внесены, но товар передан не был. В этом случае условия сделки считаются невыполненными, а деньги возвращаются покупателю.

Банк, за оказание услуги оставляет ранее оговоренные со сторонами комиссионные. Обычно для оформления документов отводится определённый срок. Если они были предоставлены с опозданием, то банк обычно увеличивает сумму комиссионных.

Документы для открытия счёта

Чтобы открыть счёт нужно не только подписать договор, но и предоставить необходимые документы. Состав комплекта в различных банках может отличаться, но в большинстве случаев необходимо предоставить следующее:

Заявление на открытие счёта эскроу.
Юридическому лицу нужно предоставить копии учредительского договора и устава предприятия. Они должны быть нотариально заверены.
Им нужно предоставить документы, дающие лицу, которое проводит оформление, соответствующие полномочия.
Может потребоваться документ, который подтверждает финансовое состояние компании.
Индивидуальный предприниматель должен принести своё свидетельство и паспорт. Также может потребоваться бухгалтерская отчётность и справка о том. Что отсутствуют задолженности по выплате налогов.
Физическое лицо для проведения оформления обязано предоставить только паспорт. Иногда может потребоваться информация о полученных за определённый срок доходах.

Иногда банк при оформлении настаивает на заполнении анкеты на специальном бланке.

Порядок открытия эскроу счета в ВТБ

Открыть депозит достаточно просто. Со стороны депонента понадобится предъявить паспорт и оригинал договора ДДУ. Обратиться в отделение банка можно лично или через представителя, действующего на основании нотариально заверенной доверенности. Чтобы открыть счет эскроу в ВТБ, покупатель и представитель застройщика:

При составлении договора ДДУ стороны указывают, что будут проводить расчеты с применением счета эскроу.
Подписывают договор ДДУ в 2 оригинальных экземплярах.
Регистрируют его в Росреестре.
Обращаются в ВТБ с этим договором и паспортом.
Открывают счет, после чего депонент вносит нужную сумму.
Банк блокирует эти деньги до момента исполнения строительной компанией своих обязательств по договору.
Как только дом введен в эксплуатацию, эти обязательства считаются исполненными. Тогда представитель застройщика предъявляет соответствующее разрешение, а также свидетельство о собственности на объект ДДУ и получает всю сумму.

Для пополнения счета покупатель квартиры в новостройке может внести средства любым удобным способом:

наличными через кассу банка;
переводом через отделение ВТБ;
переводом со счета другого банка (взимается комиссия, средства могут идти до 1-5 рабочих дней).

Важно понимать, что счет эскроу должен быть пополнен в пределах срока, предусмотренного договором (обычно это 5-10 рабочих дней). Для внесения покупатель вправе использовать собственные деньги и заемные средства (ипотечный кредит).

Достоинства и недостатки

Применение эскроу даёт такие плюсы:

Стороны самостоятельно решают, что для банка будет доказательством совершения сделки. Для этого в договоре указывают комплект документов, которые необходимо применить. Например, при продаже квартиры это может быть акт приёма передачи или выписка из Единого реестра прав собственности на недвижимость. Конечно, в данном случае разумно будет выбрать второй вариант.
При использовании рассматриваемого способа обе стороны получают защиту от мошенничества. Оплата произойдёт только в том случае, если обе стороны полностью выполнят свои обязательства.
Каждая из сторон может отказаться от выполнения сделки, не доводя её до завершения.
Использование эскроу в долевом строительстве позволяет эффективно защитить права дольщиков. Применение такого способа расчётов предусмотрено федеральным законом.
Даже в случае, если субъекты имеют задолженности по алиментам и штрафам, с этого счёта деньги судебным приставам изъять нельзя.

Однако при использовании эскроу имеются существенные минусы:

Не все банки имеют право оказывать такие услуги.
В течение некоторого времени внесённая сумма является заблокированной.
Деньги, которые переведены на это счёт не приносят прибыли ни одной из сторон. На них банк проценты не начисляет.
Использование услуги предоставления эскроу не является бесплатным. За открытие счёта обычно требуется заплатить комиссионные в размере 0,7-1,0%.

Несмотря на имеющиеся недостатки такой способ активно применяется в различных видах сделок.

Какие банки работают с эскроу?

Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц. Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.

Список банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, можно скачать на сайте Центробанка в разделе Информация по кредитным организациям

На 1 июля 2020 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк.

Насколько эффективно использование эскроу

Конечно, эскроу счёт не даёт полной гарантии выполнения сделки, однако его использование в значительной степени снижает возможные риски. Этот способ имеет много общего с применением для расчётов банковской ячейки или применением аккредитива. Однако здесь имеются важные особенности, делающие расчёты с использованием эскроу более выгодными:

Здесь нет необходимости использовать чемодан наличных денег для, например, покупки квартиры. Когда используется банковская наличка её потребуется не только самостоятельно транспортировать, но заниматься проверкой подлинности купюр.
Деньги, помещённые на счёт эскроу подпадают под действие системы страхования вкладов. Если во время выполнения сделки у банка возникну серьёзные проблемы, стороны не пострадают и полностью получат свои деньги.
Если для обеспечения сделки используется аккредитив, плательщик имеет возможность в любой момент забрать деньги. Это становится невозможным только после того, как с этого счёта была сделана выплата. Такие же права имеются у плательщика при использовании банковской ячейки. В обоих случаях при необходимости эти деньги могут взыскать судебные приставы.
Для сделок по покупке недвижимости компенсируются вклады, не превышающие 10 миллионов рублей, что в большинстве случаев является достаточным. При выплате существуют временные ограничения. В случае их превышения будет компенсироваться только 1,4 миллиона рублей. При использовании аккредитивов такой предел намного меньше — он равен 1,4 миллиона рублей в любой ситуации. Деньги, помещённые в ячейку, вообще не будут застрахованы.

Использование эскроу позволяет снизить вероятность возникновения проблем с расчётами.

Использование в различных сферах деятельности

Применение рассматриваемого способа расчётов допустимо практически в любых сделках купли-продажи. Обычно эскроу счета используют там, где применяются достаточно большие суммы выплат. Однако существуют сферы человеческой жизни, где использование указанного способа расчётов распространено особенно широко.

Особенности использования в долевом строительстве

Известно, что квартиру можно купить намного дешевле в тех случаях, когда сделка оформляется ещё во время строительства дома. Как известно, строительной компании в это время очень нужны средства, а будущие жильцы заинтересованы в уменьшении стоимости жилья.

В этой сфере иногда случаются ситуации, когда деньги внесены, но строительство завершить не получилось. Иногда причиной может стать мошенничество, однако бывает и так, что строительная компания просто не смогла завершить строительство по финансовым или другим причинам.

В такой ситуации вкладчики оказываются в тяжёлом положении. Они могут потерять значительные суммы, на которые они планировали купить себе жильё. Государство старается оказывать помощь в таких случаях, но она не может охватить всех, кому это требуется.

С 2020 года в РФ действует закон № ФЗ-175 от 01.072018, в котором установлена обязательность использования счетов эскроу при внесении денег дольщиками. В этом случае их средства защищены, а строительная компания не сможет забрать деньги до тех пор, пока не предоставит жильё.

При оформлении таких договоров должны быть выполнен следующие требования:

Договор можно подписывать с банком, который находится в соответствующем списке регулятора.
Комиссионные банку за предоставления услуги платит строительная компания.
Деньги фирма получит только тогда, когда предоставит ключи от квартиры. При этом если будут претензии к качеству её ремонта, это не отменит передачу средств.
Банк, с которым заключена сделка, частично контролирует деятельность строительной фирмы. Например, если тот возьмёт кредит для постройки дома, он не сможет использовать его для на несвязанные с этим цели.
Использование эскроу освобождает фирму от других видов ответственности. Например, они не делают отчислений в компенсационный фонд и не оплачивают страховку.
В долевом строительстве нельзя использовать для обеспечения безопасности сделки банковскую ячейку или аккредитив.

При несвоевременном окончании строительства дольщик не сможет пожаловаться.

Преимущества открытия счета эскроу

Благодаря тому, что застройщик не получит деньги раньше времени, дольщик может быть уверен, что он либо станет собственником квартиры (по условиям договора долевого участия), либо точно вернет себе всю сумму (например, если строительная компания будет признана банкротом).

Поэтому применение счета эскроу дает покупателю несколько ощутимых преимуществ:

Безопасность – застройщик не сможет воспользоваться средствами до ввода дома в эксплуатацию. Гарантом этого условия выступает сам банк ВТБ, поскольку именно он блокирует всю сумму до наступления определенных обстоятельств.
Средства застрахованы на всех счетах эскроу суммарно до 10 млн. руб. Это означает, что даже в крайних обстоятельствах (отзыв лицензии у банка ВТБ) деньги будут возвращены депоненту в пределах указанной суммы.
Со своей стороны банк открывает депозит и сопровождает его бесплатно. Это означает, что на эскроу счет ВТБ тарифы не предусмотрены. Обслуживание осуществляется без комиссионного вознаграждения, что выгодно отличает банк от многих других кредитных организаций.

Внимание! Банк не взимает комиссию за ведение любого счета эскроу, поэтому с каким именно застройщиком был заключен договор, и есть ли у него аккредитация ВТБ, значения не имеет. Единственное требование – договор ДДУ должен быть оформлен в соответствии с ФЗ №214.

Основные сферы, где принято использовать эскроу

Такие сделки наиболее широко применяются в следующих ситуациях:

В долевом строительстве для обеспечения прав дольщиков в случае, если не произойдёт завершения строительства.
При продаже недвижимости. Такой способ обеспечения сделок активно используется в сделках между физическими лицами, между юридическими или между теми и другими.
При оформлении продажи ценных бумаг: акций, облигаций или других.
Если выполняется продажа всего бизнеса или доли в нём. Использование эскроу позволяет покупателю чувствовать себя в безопасности, пока полностью не закончится оформление необходимых документов.
Если при судебных разбирательствах стороны решили подписать мировое соглашение.
Такой способ оформления часто используется в сделках по продаже различных видов интеллектуальной собственности.

Сделки эскроу могут применяться также и в других случаях. Как правило, это происходит в те ситуациях, когда происходит выплата значительных сумм.

Заключение

Использование счёта эскроу удобно там, где важно быть уверенным в том, что контрагент не подведёт. Этот способ оформления сделки существенно снижает риски при проведении сделки. Эскроу удобно использовать и физическим, и юридическим лицам. При оформлении особенно важно внимательно отнестись к составлению договора.