Как разделить квартиру на студии и увеличить доход на 75%

Долгосрочная аренда — это понятный способ получать пассивный доход, в котором главное — найти честных и порядочных арендаторов.

Краткосрочная аренда зачастую выгоднее долгосрочной. Но многие не хотят с ней связываться — часто из-за стереотипа, что так квартира быстрее изнашивается и есть много других рисков. Хотя на деле всё не так страшно, и посуточная сдача может со временем стать полноценным бизнесом.

Выясняем, когда краткосрочная аренда выгоднее долгосрочной, какие бизнес-модели есть на рынке посуточного найма, как всё юридически верно оформить и каких «подводных камней» стоит остерегаться.

Что лучше, краткосрочная или долгосрочная аренда

Оба варианта могут принести как стабильный доход, так и много проблем, сравним аспекты каждого из вариантов:

Заработок.

Краткосрочная аренда выглядит перспективнее. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве в августе 2020 года, по данным Cian.ru, составляет около 37 тысяч рублей в месяц. За эти деньги можно найти жилье внутри МКАД, в десяти минутах ходьбы от метро, с минимальным набором техники и мебели.

Аналогичное жилье можно сдать за 2,5 тысячи рублей в сутки. В месяц при полной загрузке выходит 75 тысяч, то есть в два раза больше. Если сдавать хотя бы 20 дней в месяц — 50 тысяч. Всё равно выгоднее.

Стабильность.

В этом пункте однозначно выигрывает долгосрочная аренда — как правило, квартиры сдаются минимум на год. Если не считать исключительные случаи, жильцы сами заинтересованы в том, чтобы найти квартиру надолго — для них это выгодно, потому что не нужно лишний раз тратиться на переезд и поиски.

В посуточной аренде сложнее — квартиры снимают в среднем на 3-5 дней. Стабильность в этом виде бизнеса означает постоянный поток клиентов.

Чтобы добиться такого потока, можно выставить ценник чуть ниже квартир вокруг, тогда наниматели будут в первую очередь бронировать ваше жилье. Хорошо, если ваше жилье расположено рядом с большими деловыми центрами или в туристических районах — будет больше спрос. Как правило, чистые и уютные квартиры с хорошей транспортной доступностью всегда забронированы на месяцы вперед.

Вид дохода.

Долгосрочную аренду, если повезет с жильцами, можно назвать пассивным доходом — достаточно периодически проверять состояние квартиры. Или договориться, чтобы арендатор присылал время от времени видеозапись жилья, тогда необходимости в личном присутствии нет.

Краткосрочную аренду тоже можно сделать пассивным заработком, но тогда в обороте должно быть много квартир. Например, если объект один, нанимать горничную невыгодно — придется платить минимальный прайс, хотя работы на полчаса. В Москве это 500-1000 рублей. Если квартир 5-6, и они в одном доме, то условных 1500-2500 рублей в день достаточно — за эти деньги всех гостей заселят, проконтролируют выезд и уберутся в санитарные часы.
Контроль за состоянием квартиры.
Кажется, что в долгосрочную аренду квартиры сдавать безопаснее — достаточно найти нормальных людей, которые не склонны к разрушению. Но есть и другое мнение: при краткосрочной аренде вы оставляете жилье без присмотра на 2-3 дня, максимум — на 1-2 недели. Получается, что помещение постоянно под контролем.

Сдав же квартиру на год, арендодатели сначала контролируют её каждый месяц, а потом начинают доверять жильцам. И сначала сокращают частоту визитов, а затем и вовсе перестают посещать свое жилье.

Риск найти свою квартиру разрушенной после сбежавших жильцов растет. Причем ущерб может быть намного больше суммы покрытия обеспечительного платежа.

Если вы решаете сдавать свою квартиру посуточно или на долгий срок, изучите расположение жилья. Стоит попробовать выложить объявление о короткой аренде и проверить, много ли звонков, и кто обращается. Если интерес к квартире большой, а потенциальные клиенты ищут не место для праздника, а удобную постель в деловой командировке или любовное гнездышко, вероятно, стоит попробовать.

Легализация деятельности

Особенность бизнеса на посуточной аренде квартир в том, что он сложно контролируется государством. А потому немалая часть бизнесменов работает без регистрации предпринимательской деятельности и не платит налоги. В некоторых случаях это оправдано, особенно когда речь идет об 1 – 3-х сдаваемых квартирах и доход от деятельности не такой большой, чтобы появился смысл легализовать бизнес.

Рекомендуем к изучению: ” .

С ростом оборота организации, когда в распоряжении организатора уже не одна и не две квартиры, а минимум 5 – 6, лучше зарегистрировать ИП или ООО. С оформлением бизнеса будет проще находить новые квартиры (владельцы жилья доверяют организациям больше, чем обычным физическим лицам). Станет спокойней работать, так как штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность никто не отменял. Завистники всегда найдутся, в том числе и в лице председателей ТСЖ, которые могут сообщить об этом в милицию или прокуратуру. И на этот случай у вас всегда будут документы. Все будет в рамках закона..

Регистрируют такой бизнес чаще всего как обычное индивидуальное предпринимательство. Для оформления бизнеса в налоговой инспекции нужно предъявить заявление, ксерокопию паспорта и ИНН, квитанцию об уплате государственной пошлины. В заявлении на регистрацию следует указать коды ОКВЭД: 55.23.5 «Деятельность прочих мест для временного проживания» и 70.20.1 «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества» (можно указать несколько кодов). Уже через 5 рабочих дней после подачи документов можно получить свидетельство о регистрации ИП. И вы законный представитель бизнеса.

Отдельно стоит упомянуть про выбор системы налогообложения. Для такой деятельности подходят все три известных спецрежима: патент (патентная система налогообложения), ЕНВД (вмененка) и УСН (упрощенка). Самый выгодный вариант – патент. Вы уплачиваете фиксированную плату (около 10 тыс. р.) и целый год работаете спокойно. Вам не нужно предоставлять отчеты, вести бухгалтерию и пр. Но патентная система принята не во всех регионах, а значит, придется выбирать между ЕНВД (можно применять до 500 кв. м.) или УСН. Данные спецрежимы также выгодны (хотя обходятся несколько дороже), но придется вести бухгалтерию и сдавать отчетность по графику.

Стоит учитывать и тот момент, что, оформив бизнес, придется уплачивать подоходный налог за владельцев квартир, а это 13% от стоимости аренды. Чтобы не обидеть себя, этот вопрос следует обговорить с владельцами жилья еще на этапе заключения договора субаренды. Эти самые 13% по праву должны вычитаться из стоимости аренды квартиры.

Как делать бизнес на краткосрочной аренде

Сейчас на рынке распространены три варианта заработка. Не все они требуют собственных вложений, начать зарабатывать можно с капиталом буквально в несколько десятков тысяч рублей.

Сдавать свои квартиры

Если строить бизнес-модель на вложении своих денег в квартиры, схема может показаться не слишком доходной. Например, аналитики ЦИАН выяснили, что в среднем в Москве квартира приносит 5,5% годовых со сроком окупаемости в 18 лет. Это больше, чем на вкладах, но меньше, чем могут предложить инвестиции в акции и другие экономические инструменты.

С другой стороны, при расчете доходности нужно учитывать не только срок, за который деньги окупятся, но и стоимость актива. Так, судя по данным аналитиков компании IRN, за 20 лет квартиры в Москве подорожали в 6-7 раз — если в нулевых годах квадратный метр обходился в 25-30 тысяч рублей, то сейчас он стоит около 180 тысяч.

Недвижимость стоит рассматривать как долгосрочное вложение. Даже резкие падения в итоге компенсируются стабильным ростом цен

Минусы использования собственных денег для построения бизнеса на краткосрочной аренде тоже есть. Необходимо иметь сразу достаточно крупную сумму. Эти деньги придется «заморозить» в квартире. Быстро получить их назад не выйдет — даже если продавать жилье ниже рыночной стоимости, поиск покупателя, сбор документов и сделка всё равно займет минимум несколько дней.

Отбивать ипотеку арендой

Бизнес-модель с использованием кредитных средств. Кредит погашается за счет аренды. Эта модель заработка опаснее, но потенциально приносит больше дохода, ведь кроме дохода от аренды в итоге квартира оказывается полностью ваша.

Можно стартовать, имея меньше денег. Например, однокомнатная квартира в ЖК «Люберецкий» стоит порядка 5,06 млн рублей. Можно найти и другие комплексы, аналогичных предложений у известных застройщиков много. Главное, ищите рядом с метро, хотя бы в 15-20 минутах ходьбы от станции. На ремонт закладываем порядка 400 тысяч, или берем чуть дороже на 200-300 тысяч, но с отделкой от застройщика. Общее вложение — 5,5 млн.

Такую квартиру можно выставить за 2-2,5 тысячи рублей в сутки. Предположим, что наполняемость будет 50% — это приблизительно 37,5 тысяч рублей в месяц дохода. Минус расходы на коммунальные услуги и сопутствующие мелочи — остается чистыми 30 тысяч рублей.

Ипотеку можно взять в Сбербанке по программе «Господдержки», не используя скидки от застройщика и другие бонусы, снижающие ставку. Вам нужен первоначальный взнос 1,5 млн рублей, тогда ставка будет 6,4% на 20 лет, а ежемесячный платеж — 29 588 рублей.

Ипотеку можно погасить досрочно — например, если вы будете сдавать квартиру не 14, а 25 дней в месяц, то сможете выплачивать кредит в 30 тысяч, погашать расходы на обслуживание жилья по 7,5 тысяч в месяц и отдавать еще 25 досрочно. Итого кредит погашается в среднем за 5-10 лет.

Расчет ипотеки для сдачи квартиры в кредит в калькуляторе «Сбербанка»

В этой бизнес-модели важно предусмотреть сразу несколько факторов.

Разрешает ли банк использовать квартиру для аренды.

Дело в том, что ипотечная квартира находится в залоге у банка. Поэтому кредитные учреждения могут прописать условия для использования этого жилья — например, запрет на аренду.

Изучите договор займа и поищите в нем пункты об этом — возможно, кредитное учреждение попросит вас досрочно погасить ипотеку, если узнает о «бизнесе».

Впрочем, если вы будете сдавать квартиру посуточно, узнать об этом банк сможет разве что по жалобе соседей.

Держать запас денег на случай простоя.

Рынок аренды достаточно стабильный, несмотря на сезонные всплески. Опытный рантье может заранее сказать, в какую неделю жильцов не будет, а в какую придется снимать объявления с публикации заранее. Поэтому страховаться придется от внезапных кризисов, например, подобных пандемии в 2020 году.

Отложите несколько ипотечных платежей в неприкосновенный фонд — ими вы сможете погашать кредит, пока жильцы снова не появятся. Тогда не придется договариваться с банком о каникулах и выплачивать пени за просрочку.

Рассчитывайте риски.

Не стоит брать кредит, в котором ежемесячный платеж будет равняться максимальной наполняемости квартиры — условно, если жилье сдается за 3 тысячи, то брать обязательство на 90 тысяч в месяц опасно. Лучше держать долг на уровне 30-50% от заполняемости — 30-40 тысяч рублей.

В этой бизнес-модели основная цель не получить прибыль. Это способ создать капитал за счет заемных средств. Например, если у вас есть 1,5 млн, то, если повезет, уже через 5-6 лет их можно превратить в квартиру стоимостью 6-7 млн рублей. Затем продать это жилье и купить новое, но уже не один, а несколько объектов. И снова умножить состояние в 2-3 раза за 5-6 лет.

Сдавать чужую квартиру

Для старта нужны 50-100 тысяч рублей. Нужно найти квартиры, договориться с хозяевами на долгосрочную аренду, а затем сдавать их посуточно.

Лучше использовать эту схему добросовестно — то есть прописывать в договоре с собственниками право на субаренду и предупреждать о таких намерениях. Иначе, в соответствии со ст. 615 ГК РФ, владельцы квартиры вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

• Плюс такой модели — по сравнению с предыдущими, для старта нужно меньше денег. Можно арендовать и сдавать сразу несколько квартир, зарабатывая на оборотах и инвестируя прибыль уже в другие бизнес-модели.
• Минусы — модель требует высоких коммуникативных навыков. Собственников, решивших сдавать жилье на длительный срок, тяжело убедить на субаренду. Даже если получится, доходность всей истории невелика — сначала нужно найти клиентов на погашение аренды, а уже затем пытаться заработать на прибыль себе.

Еще одна модель — взять недвижимость в управление. Нужно искать собственников, которые хотят сдавать свои апартаменты или квартиры посуточно, но не желают тратить на это время. Вы берете на себя весь процесс, от рекламы и подачи объявлений до встречи гостей и уборки. То есть превращаетесь в управляющего или агента по недвижимости, работающего не по трудовому договору, а за процент от прибыли.

Подводные камни

Посуточная сдача квартир как бизнес имеет свои преимущества и недостатки. Перед принятием решения о входе в эту отрасль необходимо оценить все риски, появляющихся конкурентов и иные особенности.

Посуточная сдача жилья увеличивает риск кражи или порчи имущества. Мало кто из хозяев будет звонить в полицию, заводить уголовное дело и тратить на это свое время. Некоторые граждане могут этим воспользоваться. Наилучший способ избежать подобных потерь – застраховать свои материальные ценности и даже квартиру. Это стабильные потери, которые возможно никогда не окупятся. Поэтому очень мало людей страхуют жилье. А зря.

У всех заселяющихся людей необходимо брать копию паспорта, либо сфотографировать этот документ. При наличии ИП желательно заключать договор, куда вносятся все данные клиента.

Часто соседи неблагоприятно относятся к посуточной сдаче жилья рядом с ними. Порой это оправдано, так как аренда не всегда проходит бесшумно и тихо. Обзавестись теплыми отношениями с соседями желательно до выхода на рынок.

Некоторые реагируют категорически плохо на шумные компании и громкую музыку. Следовательно, придется отказывать сдавать жилье для празднований и возможно даже терять часть доходов. Иначе могут вызвать полицию, и придется ехать и улаживать конфликт. Жильцы после такого могут оставить плохие отзывы и подпортить репутацию.

Какую квартиру выбрать для сдачи

В столице сдаются практически все квартиры. Нужно учитывать сезонность — если недвижимость находится в туристическом месте, наполняемость будет больше летом и в праздники. Если в деловых районах, то наоборот, жилье может простаивать в праздники.

Лучше не использовать «неликвидные варианты» — квартиры в старых домах, далеко от метро, без инфраструктуры рядом. Такие сложно сдавать и посуточно, и на длительный срок.

Учитывайте, что от параметров квартиры зависит портрет ваших потенциальных клиентов.

Количество комнат.

Проще всего сдать студии и однокомнатные. Как правило, сложно сдавать посуточно трехкомнатные квартиры — они дороже, и их снимают в основном семьями. Например, гости города или те, кому нужно переночевать между рейсами. Учитывайте, что большие квартиры арендуют и для проведения праздников, что увеличивает риск повреждения имущества.

Состояние.

Квартиры с «бабушкиным» ремонтом посуточно сдаются намного хуже, чем аналогичные на длительные срок — на рынке много предложений жилья в хорошем состоянии.

Район.

Туристы хотят жить в центре города или около проходящей через центр ветки метро — снимается любое жилье, кроме полностью «убитого». Рядом с международным аэропортом будут селиться «пересадочные», главное поддерживать чистое и ухоженное состояние. Квартиры около деловых центров снимают те, кто приезжает в командировки. Если центр высокого класса, для стабильного спроса придется сделать современный ремонт. Когда жилье находится рядом с крупным медицинским центром, туда будут заселяться посетители дневных стационаров или родственники — как правило, у бюджетных вариантов спрос больше.

Удаленность от метро.

Для арендной квартиры это один из важнейших параметров. Если до станции нужно ехать 20-30 минут на транспорте, квартиру сдать сложно.

Близость к вокзалу или аэропорту.

В ЖК рядом с вокзалами и аэропортами сдаются сотни квартир. Несмотря на такое количество предложений, многие из них забронированы на месяцы вперед.

Возраст дома.

Как и в случае с долгосрочной арендой, чем моложе и современнее дом, тем платежеспособнее люди готовы там жить.

Магазины и развлечения рядом.

На этот пункт при краткосрочной аренде не обращают внимания — достаточно, если это современный ЖК и поблизости есть любой сетевой магазин и аптека. Плюсом станет круглосуточная точка продаж.

Более подробно о маркетинге

Выше уже упоминалось о трех эффективных способах рекламы. Но вопрос маркетинга куда обширнее и важнее, поэтому необходимо сильнее углубиться в эту область. На данном этапе предполагается, что квартира уже готова к сдаче. Теперь цель предпринимателя не только найти несколько жильцов, а обеспечить наибольшую загруженность.

Экономия на маркетинге отражается на бизнесе в виде уменьшения дохода. Однако крупный рекламный бюджет не всегда гарантированно приводит к результату. В чем дело? В том, что есть правильные и эффективные каналы, куда следует пускать деньги на рекламу и провальные. Например, делать акцент на количестве рекламных объявлений, стоит только при размещении на бесплатных досках.

Укажем сначала на два неправильных способа рекламы:

1. Написание своих контактов на асфальте. Вандализм не увеличивает продажи! Никто в здравом уме в эпоху интернета не станет по номеру на асфальте звонить и бронировать апартаменты.
2. Расклеивание своего предложения на остановках и других общественных местах. Опять же уродование своего города ненужными плакатами не приведет к продажам. В лучшем случае сотрудники полиции позвонят по номеру и спросят, что это объявление делает на местной остановке.

Если бы такое примитивное продвижение работало, в красочных фотографиях квартир и ремонте не было бы нужды. Однако, учитывая, что люди первостепенно хотят увидеть квартиру, и что сейчас практически все делается в интернете, заявлять о себе нужно следующими способами:

• Авито, Из рук в руки, Яндекс недвижимость и Циан. Это крупнейшие доски объявлений в Российской Федерации. Размещаться на них желательно платными способами. Небольшие инвестиции в разы увеличат охват и принесут большее количество жильцов
• при наличии пяти и более апартаментов желательно создать одностраничный сайт и искать клиентов на просторах Яндекса и Гугла. Непрерывный трафик потенциальных клиентов заполнит все помещения на месяцы вперед

Хороший отклик приходит по размещению рекламных объявлений в социальной группе Вконтакте.

Какой сделать ремонт и сколько стоит обстановка

Всё зависит от квартиры и целевой аудитории — если собираетесь привлекать богатых европейских туристов, то придется выделяться среди конкурентов. Для массового сегмента подойдет добротный ремонт из современных материалов.

Обставляют квартиру недорогой, но прочной мебелью — новую ищите в IKEA, подержанную на Avito. Вот список:

• Спальное место — на это арендаторы обращают внимание в первую очередь. Ищите двухспальный диван или кровать, подержанный вариант стоит 5-10 тысяч. Если возьмете шириной от 140 см и длинной от 220 см, клиентов будет больше — у вас будут селиться высокие люди, которым сложнее найти комфортное спальное место.
• Место для хранения вещей — для эконом-класса достаточно шкафа или прихожей. Подержанный шкаф стоит порядка 5-10 тысяч, но придется оплачивать расходы на перевозку. В магазине прихожую можно найти за 10 тысяч, а полноценный шкаф — за 20-30 тысяч.
• Минимальный набор для кухни — небольшой гарнитур для хранения посуды, пару табуретов, маленький стол. В недорогих однокомнатных квартирах или в студиях обеденный стол заменяют на журнальный столик. Если искать с рук, всё вместе стоит 5-10 тысяч. В магазине — от 20-30 тысяч.

Из бытовой техники необходимый минимум — холодильник, микроволновка, чайник. Цену за аренду можно повысить, если в квартире есть полноценная плита и стиральная машина.

Еще нужно добавить фен и утюг. И набор посуды, минимум на двух человек, плюс сковорода и кастрюля.

Сразу стоит закупить несколькими комплектами постельного белья, сделать запас гигиенических средств. Арендаторы будут довольны, найдя в квартире продукты-расходники, которые нужны в минимальном количестве — например, сахар, соль, масло для жарки.

Как открыть фирму по ремонту квартир: пошаговый план

Шаг 1. Важный этап открытия фирмы — регистрация формы ведения бизнеса. Это может быть как ИП, так и ООО.

Шаг 2. Выбор системы налогообложения и открытие счета в банке, если планируется проводить операции по безналичному расчету.

Шаг 3. Составление перечня услуг, выбор подходящих кодов ОКВЭД и получение разрешений. Востребованные ремонтные работы — это штукатурка, малярка, столярка, электромонтаж, сантехнические работы и др. На VIP-ремонта требуются услуги дизайнера.

Шаг 4. Приобретение необходимых инструментов и оборудования. Комплектация зависит от спектра предлагаемых услуг. Необходимый минимум инструментов включает:

• перфораторы;
• лазерные уровни;
• дрели;
• шпатели;
• отвертки;
• молотки;
• плоскогубцы;
• валики;
• электрические лобзики;
• дисковая пила;
• шлифовальный аппарат;
• строительные фены и т.д.

Где искать арендаторов

Для краткосрочной аренды создать и автоматизировать поиск клиентов — одна из ключевых задач.

Booking.com

— сервис бронирования отелей, в котором есть категория апартаментов. Туда же попадают и квартиры. Сервис берет за свои услуги комиссию — от 10 до 18%, в зависимости от вида квартиры, наличия в ней техники и мебели, сезонности и месторасположения.

Airbnb.com

— сервис аренды квартир. Принцип такой же, как и у Booking — вам не нужно общаться с гостями по телефону, всё автоматизировано. В Airbnb можно оставлять отзывы гостям, почитать отзывы других владельцев квартир. Еще есть ограничения — например, если вы захотите, квартиру не покажут гостям с отрицательными отзывами. Или путешественникам без загруженных в сервис паспортных данных. Сайт берет комиссию с владельца, размер нужно уточнять при регистрации объекта.

Avito.ru,
«Суточно» и другие доски объявлений.
Вы размещаете предложение и ждете, пока арендатор позвонил или напишет. Трат меньше — достаточно один раз разместить и пост будет висеть месяц. Внимание процессу бронирование приходится уделять больше — нужно общаться с клиентами и составлять график заездов. Размещение стоит около 200-500 рублей за одно объявление.

Социальные сети.

Квартиры предлагают в группах путешественников. Для дорого жилья с дизайнерским ремонтом можно попробовать вести свой аккаунт, например, в «Инстаграме».

Что мне даст франшиза «КвАрТи»?

В первую очередь — опыт. Вам не придется учиться на своих ошибках, наши специалисты уже имеют схемы решения многих конфликтных ситуаций, помогут с любыми юридическими и финансовыми трудностями.

Сотрудники нашей компании помогут решить ряд самых сложных вопросов, с которыми сталкивается любой арендодатель:

Как привлечь клиентов и настроить постоянный поток? По каким критериям выбирать квартиру для сдачи и ее расположение в городе? Каким образом договориться с собственником выбранного жилья? Возможно ли сотрудничать с конкурентами? Что необходимо для сдачи квартиры? Каким должен быть правильны и безопасный договор аренды? Решение конфликтных ситуаций с клиентами, соседями и конкурентами.

В этом бизнесе довольно много подводных камней и важных мелочей. Мы предлагаем помощь опытных специалистов различного профиля, чтобы Вам не пришлось терять деньги и время на исправление собственных ошибок.

Как законно сдавать квартиру краткосрочно

Выбирайте подходящий организационно-правовой статус и платите налоги.

Стать ИП.

У этого статуса две подходящие схемы налогообложения. Выбирайте упрощенную, это 6% выручки. Или патентную — единый платеж на конкретный срок за один вид деятельности. Стоимости патента зависит от региона и округа, уточнить можно на сайте налоговой инспекции. Например, право год сдавать квартиру в округе Щербинка в Москве стоит 12 600 рублей.

Еще ИП платят обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования — в 2020 году это 40 874 рубля. Плюс дополнительный взнос в пенсионный фонд 1% от заработанной сверх 300 тысяч рублей в год суммы.

Стать самозанятым.

Зарегистрироваться можно онлайн, через приложение «Мой налог». Если сдаете физическим лицам, то платите 4% от выручки. Если юридическим — 6%. Обязательных взносов нет.

Реклама бизнеса

Рекламировать услуги аренды можно с помощью:

• Объявлений на сайтах недвижимости — ЦИАН, Авито, Airbnb и так далее
• Групп в соцсетях и баннерной, контекстной рекламы на интернет-каналах
• Раздачи визиток клиентам, таксистам, партнерским организациям
• Листовок, раздаваемых на вокзалах, остановках и так далее

Примеры рекламы:

Пример объявления риелторских src=»https://AlteraInvest.ru/upload/medialibrary/ed8/ed8f50b53bf4aaaad17586fc2c8b8455.jpg» class=»aligncenter» width=»1024″ height=»589″[/img] Пример объявления в газете

Как заключить договор на краткосрочную аренду

Де-юре, договор на сдачу квартиры посуточно ничем не отличается от документа на долгосрочную аренду.

Такие договора называются «договорами найма жилого помещения». Тот, кто сдает жилье — наймодатель. Арендатор — наниматель. В документе нужно указать:

• Паспортные данные арендатора. Даже если проживать планирует несколько человек, договор заключается с одним из них — он будет отвечать, если с жильем что-то случится.
• Сколько человек будет жить и штраф за нарушение этого пункта — помогает, когда жилье снимает один человек, а оказывается, что ночует сразу большая компания.
• Количество дней, сумма за весь срок найма.
• Состояние квартиры — можно указать, что в жилье нет повреждений.
• Алгоритм и время выезда. Например, предлагать жильцам оставить ключи у консьержа или в специальном почтовом ящике.

Нелегальная сдача квартиры грозит большим штрафов. Придется заплатить:

• Неучтенные налоги — это 13% с физического лица. Причем задолженность считается за последние 3 года деятельности. Так как конкретную сумму установить не получится, решение о размере будет принимать суд.
• 5% неучтенного дохода за отсутствие декларации.
• 40% неучтенного дохода за сокрытие налогов.
• 500-2000 рублей за факт незаконной предпринимательской деятельности.

Пожаловаться на незаконный бизнес могут соседи, управляющая компания, недовольные жильцы или пользователи сервиса бронирования. Проще вести бизнес законно.

Перед тем, как начнем

Изучите предложения гостиниц. Интересуйтесь качеством сервиса и стоимостью проживания. Эта услуга не нова, ситуацию с конкуренцией со стороны предпринимателей, предлагающих в аренду квартиры посуточно, хостелов и пансионатов также следует знать. Если ваши конкуренты загружены не полностью, это еще не повод отказаться от бизнес-идеи. Нормальной считаете средняя загрузка на 50-65%.

На основе этих данных вы сможете просчитать средний показатель востребованности услуги, прибыльность. Составляя бизнес-план, разработайте более привлекательные предложения, чем у конкурентов с похожими условиями. Придумайте, как вы сможете улучшить уровень сервиса.

Плюсы и минусы посуточной аренды квартиры

Вложение в недвижимость — это способ сохранить и заработать деньги. Сдавать квартиру в аренду выгодно. Если делать это в долгосрочную — будет пассивный доход. Из краткосрочной можно сделать бизнес.

Минусы посуточной сдачи:

• Это бизнес, а не пассивный доход. Сдача будет требовать внимания и сил — на гостей, на поддержание помещения в чистоте, на рекламу и составление графика бронирования.
• Гости часто заезжают и днем, и ночью — нужно или быть постоянно на связи, или делать автоматизированные процессы заезда и выезда.
• Нужно учитывать постоянные траты на ремонт и расходники.
• Нанимать помощников экономически целесообразно становится при 4-5 квартирах в управлении.

Плюсы краткосрочной аренды:

• Доходность, как правило, выше. Если квартира в долгосрочную сдачу принесет 40 тысяч, то при краткосрочной аренде — 60-80 тысяч в месяц.
• Квартира под контролем. Когда сдают квартиру надолго, проверяют имущество раз в месяц или реже. Если сдача посуточная, то квартиру осматривают каждые 3-5 дней.
• Предоплата. Жильцы не попросят подождать неделю с оплатой, потому что у них сейчас нет денег.
• В любой момент аренду можно перевести на долгосрочную схему.
• Если реинвестировать средства, то бизнес начнет масштабироваться и с каждым новым объектом расти всё быстрее.

Документы и лицензии

Сдавая в аренду 1-3 квартиры, вы можете оформить ИП и работать по упрощенной системе налогообложения. Специальные разрешения и лицензии не нужны.

Создавая разветвленную сеть, придется регистрировать юридическое лицо. В этом случае для оформления всех документов необходимо нанимать квалифицированного юриста, его услуги окупятся с лихвой.

Продумать детали

Застройщик выбран, договор заключен. В период ожидания готовности объекта можно продумать до мелочей перепланировку и детали ремонта, просчитать затраты, возможно, что-то приобрести заранее на строительных распродажах.

Важным моментом является узаконивание подобной перепланировки. Чтобы потом не возникло проблем и не нужно было платить штрафы, надо заранее согласовать возможность постройки стен в том или ином месте, установки дополнительного санузла, дополнительного выхода в подъезд.

Узаконить перепланировку.

Конечно, все эти согласования потребуют вложений и денежных, и временных, но зато это избавит от всех дальнейших проблем с управляющими компаниями и службами надзора.

Главное условие — квартира должна быть на первом этаже. В противном случае будет затруднительно сделать второй автономный выход из квартиры.

Планировка

При планировании студий нужно учесть, что небольшая площадь квартир должна компенсироваться максимально удобным расположением зон и практичным использования каждого сантиметра площади, чтобы, несмотря на небольшую площадь студии, квартира была полноценной.

Только при таких условиях она будет конкурентоспособной на рынке аренды недвижимости.

В настоящее время на просторах интернета очень много информации, как максимально использовать пространство в квартирах-студиях. Есть даже примеры квартир на площади 12-15 кв. м. Самое сложное — расположить компактно 2 санузла и 2 кухни, вместив при этом всю необходимую сантехнику и бытовую технику.

Дизайн квартиры-студии.

Если нет уверенности в своих силах в выполнении этой нелегкой задачи, можно обратиться к услугам профессиональных дизайнеров. Кроме зонирования и планировки площади, они подскажут, как можно сэкономить на стоимости ремонта.

Ремонт

Следующий этап — сам ремонт. Конечно, важно, чтобы бригада сделала его быстро и качественно, ведь как мы помним, простой квартиры — убытки инвестору.

Совет: для ремонта квартир, предназначенных для сдачи в аренду, рекомендуется брать количество обоев и краски для стен с запасом, так как арендаторы бывают разные, и не всегда они относятся бережно к чужим стенам. Чтобы не переклеивать обои полностью после каждых жильцов, можно иметь небольшой запас обоев (или краски) для подклейки загрязненных участков.

Также можно сэкономить на покупке мебели и бытовой техники. Если задаться целью, можно найти мебель и бытовую технику неплохого качества, но уже бывшие в употреблении. Разница в цене может составить до 50%.