Бизнес-план (БП) гостиницы — документ, рассчитанный в первую очередь на инвестора. Можно сказать, что этот документ имеет внешнюю направленность и содержит блоки, показывающие, насколько проект может быть интересен инвесторам. Особенность его в том, что в нем основное внимание направлено на маркетинговые и финансово-экономические аспекты бизнеса, в то время как, например, научно-технические, технологические и социальные стороны представлены не так подробно. Как правило, документ касается нового проекта и готовится с горизонтом планирования в 3 года. В данной статье мы расскажем об особенностях Бизнес-плана отеля, обратим внимание на его ключевые разделы и посмотрим образцы с подробными расчетами.
Сначала — краткий экскурс по видам средств размещения.
Варианты формата
Если вы, как частное лицо, планируете вложить денежные средства в гостиничный бизнес, то подходящим форматом станет мини-отель, либо вы можете обратить внимание на смежные небольшие гостиничные форматы.
Определения различных уровней средств размещения, а также вопросы классификации содержатся в Постановлении Правительства РФ от 16 февраля 2020 г. №158 “Об утверждении Положения о классификации гостиниц”
Проект выделяет следующие виды гостиниц:
Гостиница, отель — средство размещения, представляющее собой имущественный комплекс, включающий в себя здание или часть здания, помещения и иное имущество, в котором предоставляются услуги размещения и, как правило, услуги питания, имеющее службу приема, а также оборудование для оказания дополнительных услуг;
Гостиница, расположенная в здании, являющемся объектом культурного наследия или находящемся на территории исторического поселения, — вид гостиниц, имеющих в силу этого ограничение при проведении реставрации и ремонтных работ;
Курортный отель, санаторий, база отдыха, туристская база, центр отдыха, туристская деревня (деревня отдыха), дом отдыха, пансионат и другие аналогичные средства размещения, которые расположены в местности, обладающей в том числе природными лечебными ресурсами (минеральные воды, грязи, климат и другие), оказывают на собственной базе в качестве дополнительных услуг услуги оздоровительного характера с использованием указанных природных ресурсов и имеют возможности и соответствующее оборудование для организации занятий спортом и развлечений;
Апартотель — вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий «студия» и «апартамент»;
Мотель — вид гостиниц с автостоянкой, предоставляющих гостиничные и иные сопутствующие услуги для размещения автомобилистов;
Комплекс апартаментов — вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и полным санузлом;
Акватель — вид гостиниц, находящихся в переоборудованных стационарных плавучих транспортных средствах, находящихся на воде, но изъятых из эксплуатации;
Хостел — вид гостиниц, включающих в себя многоместные номера, но не более 12 мест в одном номере, помещения для совместного использования гостями (гостиные, холлы, комнаты для завтраков и т.п.), общая суммарная площадь которых составляет не менее 25 процентов общей суммарной площади номеров, санитарные объекты, расположенные, как правило, за пределами номера, и предоставляющих услуги питания с ограниченным выбором блюд и (или) кухонное оборудование, а также по возможности дополнительные услуги;
Фермерский гостевой дом (комнаты) — вид гостиниц, расположенных в сельской местности, предоставляющих услуги размещения и питания в основном из продуктов, производимых в крестьянско-фермерском хозяйстве;
Горный приют, дом охотника, дом рыбака, шале, бунгало — изолированные дома с кухонным оборудованием, находящиеся в горной местности, в лесу, на берегу водоема.
Как видим, в утвержденном варианте Классификации отсутствует понятие “мини-отель” (хотя в Проекте Постановления с одноименным названием оно было). Однако вывод о том, какой отель отнести к данной категории, можно сделать из нового Закона от 05.02.2018 № 16-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях…».
Закон предусматривает поэтапное введение штрафов за отсутствие свидетельства об обязательной Классификации. Для этих целей проводится градация отелей по количеству номеров:
- 50 номеров и более
- Более 15 номеров
- Остальные
Таким образом, исходя из предыдущей практики и определения мини-отелей, не вошедшего в новое Постановление, можно сделать вывод, что отели до 15 номеров расцениваются как “мини”, а от 15 до 50 номеров — как “малые”.
Новый документ о Классификации, предложенный Минэкономразвития и утвержденный Правительством РФ, вызвал достаточно много споров среди представителей гостиничной индустрии. Тем более, что в течение предыдущего года в общем доступе был одноименный проект по классификации гостиниц, предложенный Минкультом.
Ключевые различия проектов мы рассмотрели в статье “Как открыть гостиницу с нуля”.
Также подробно вопрос о видах отелей и гостиниц мы рассмотрели в статье “Категории номеров в отеле”
Пошаговая инструкция и что нужно для открытия
Определившись с направлением и видом гостиницы, необходимо заняться:
- оформлением документов;
- поиском и оформлением помещения;
- закупкой необходимого оборудования;
- подбором персонала.
Документы
На первом этапе необходимо определиться с формой регистрации бизнеса. Учитывая, что гостиничный бизнес не лицензируется, заниматься им может индивидуальный предприниматель. Однако, для расширения возможностей по заключению договоров с компаниями, рекомендуется все-таки организовать общество с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерное общество (АО).
В перспективе может потребоваться лицензия, например, на продажу алкоголя.
Если открывать ИП, в налоговый орган необходимо предоставить:
- заявление по форме Р21001(в нем указываются: имя, паспортные данные, адрес, коды ОКВЭД);
- ксерокопию всех страниц паспорта;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- заявление о переходе на упрощенный режим налогообложения (3 экземпляра);
- доверенность, если вас представляет другой человек.
Подробнее, что нужно для открытия ИП, можно посмотреть на видео, опубликованном Вячеславом Хохряковым.
Если открывать ООО потребуется:
- регистрация наименования юридического лица;
- точный юридический адрес ООО;
- коды деятельности по ОКВЭД;
- расчет размера уставного капитала ООО и внесение его;
- расчетный счет.
В пакет документов, необходимых для регистрации в налоговой инспекции, входят:
- заявление по форме Р11001;
- решение единственного учредителя или протокол общего собрания учредителей;
- устав ООО (2 экз.);
- квитанция об оплате госпошлины;
- документы, подтверждающие наличие юридического адреса.
Информация об отрытии ООО опубликована каналом «Человек и закон».
Помещение и дизайн
При оформлении будущего отеля ориентироваться следует на потенциальную целевую аудиторию. Если речь идет о молодежи, можно позволить себе яркие тона, тогда как люди постарше хотят более спокойную обстановку.
Согласно государственному стандарту ГОСТ Р 54606-2011, мини-гостиница – малое средство размещения с номерным фондом от 5 до 15 номеров.
Если под гостиницу переоборудовать квартиру или частный дом, нелишним будет обратить внимание на ГОСТ и другие условия, предъявляемые к помещениям:
- постоянное электроснабжение;
- обеспечение водой;
- наличие вентиляции;
- телефонная связь;
- телевизоры (в номерах или в холле);
- специальное помещение для стирки;
- комната для отдыха.
Что касается самих комнат, согласно ГОСТу, минимальная площадь номера в «малом средстве размещения» в одноместных номерах — не менее 9,0 м.
В двухместных и многоместных номерах в расчете на одного проживающего:
- при круглогодичном функционировании — не менее 6,0 м;
- при сезонном функционировании — не менее 4,5 м.
Оборудование и инвентарь
При выборе необходимого оборудования и инвентаря для гостиницы ориентироваться лучше всего на звездность.
1 звезда
| Уровень комфорта: | Минимальный |
| Площадь комнаты: | 8-10 кв. м. |
| Комплектация: | Кровать, стулья, шкаф, зеркало, умывальник |
| Питание: | Не предусмотрено, но возможен завтрак за отдельную плату |
| Удобства: | Наличие не менее 2 ванных комнат на этаж и один туалет на 5 комнат |
| Уборка: | Ежедневная, смена белья – раз в 7-8 дней, полотенец – каждые 3-4 дня |
| Расположение: | Далеко от центральных достопримечательностей |
2 звезды
| Уровень комфорта: | Минимальный |
| Площадь комнаты: | 10 кв. м. |
| Комплектация: | Кровать, стулья, шкаф, тумбы, телевизор, зеркало |
| Питание: | На территории мини-гостиницы имеется ресторан или кафе |
| Удобства: | В комнате |
| Уборка: | Ежедневная, смена белья – раз в 6 дней, полотенец – каждые 3-4 дня |
| Расположение: | Мини-гостиница находится близко к центральным достопримечательностям |
3 звезды
| Уровень комфорта: | Умеренный |
| Площадь комнаты: | 10-12 кв. м. |
| Комплектация: | Кровать, стулья, шкаф, тумбы, телевизор, телефон, зеркало, мини-бар, кондиционер |
| Питание: | На территории имеется ресторан или кафе |
| Удобства: | В номере, есть мыло, шампунь, фен |
| Уборка: | Ежедневная, смена белья – раз в 3-4 дня, полотенец – каждый день |
| Дополнительные характеристики: | Охраняемая автостоянка, почтовый сервис, химчистка, конференц-зал |
4 звезды
| Уровень комфорта: | Высокий |
| Площадь комнаты: | Не менее 13 кв. м. |
| Комплектация: | Кровать, стулья, шкаф, тумбы, телевизор, телефон, зеркало, мини-бар, кондиционер, сейф |
| Питание: | На территории имеется ресторан |
| Удобства: | В номере, есть гель для душа, шампунь, фен |
| Уборка: | Ежедневная, смена белья и полотенец – каждый день |
| Расположение: | В центре города или на первой линии пляжа |
| Дополнительные характеристики: | Охраняемая автостоянка, бассейн, почтовый сервис, химчистка, конференц-зал, сауна, тренажёрный зал, детская комната |
5 звезд
| Уровень комфорта: | Высокий |
| Площадь комнаты: | От одноместных номеров, размером не менее 16 кв. м., до нескольких комнат |
| Комплектация: | Кровать, стулья, гардероб, тумбы, телевизор, телефон, зеркала, столики, кресла, мини-бар, кондиционер, сейф |
| Питание: | На территории расположены несколько ресторанов и баров |
| Удобства: | В номере, есть ванна, биде, джакузи, большой выбор косметических средств, халаты, тапочки, фен, гладильная установка |
| Уборка: | Ежедневная, смена белья и полотенец – каждый день |
| Расположение: | В центре города или на первой линии пляжа |
| Дополнительные характеристики: | Наличие в здании лифтов, конференц-зала. На территории имеется охраняемая автостоянка, бассейн, магазины, салоны красоты, ночной клуб, тренажёрный зал, развлекательный комплекс для детей. Услуги кейтеринга, почтовой доставки, химчистки, ателье и т. д. |
Персонал
В начале деятельности нанять можно минимальное количество работников, что обеспечит относительно скромные расходы на заработную плату.
Должность директора можно оставить за собой. Учитывая что отель небольшой, совместить ее с позицией менеджера. Заменять администратора у ресепшена не рекомендуется ввиду большой загруженности. Со временем и совмещение с менеджером станет неуместным, но к тому моменту гостиница выйдет на новый уровень дохода.
Предложенная примерная смета актуальна для провинциальных городов. Для Москвы и Санкт-Петербурга расходы придется увеличить.
| Должность | Численность в соответствии со штатным расписанием | Заработная плата, руб. | Итого, руб. |
| Директор | 1 | 0 | 0 |
| Администратор | 1 | 40 000 | 40 000 |
| Бухгалтер | 1 | 20 000 | 20 000 |
| Менеджер | 1 | 0 (20 000) | 0 (20 000) |
| Повар | 1 | 40 000 | 40 000 |
| Уборщица | 2 | 11 000 | 22 000 |
| Техник | 2 | 12 000 | 24 000 |
| Горничная | 3 | 12 000 | 36 000 |
| Охранник | 2 | 10 000 | 20 000 |
| Итого, руб.: 202 000 (222 000) | |||
Что касается подбора персонала, найти его можно самостоятельно, подав объявление на сайтах, в газету или разместив рекламу на телевидении. Если нет времени и желания долго искать — лучше обратиться в специализированное кадровое агентство.
Маркетинговый план
Задача этой части Бизнес-плана строительства отеля – превратить возможности и преимущества отеля в привлекательный гостиничный продукт. Конечная цель (если мы говорим о новом проекте) — успешный запуск и рентабельность нового гостиничного объекта.
В этой части Бизнес-плана мы, условно говоря, проверяем теоретически работоспособность идеи и разрабатываем схему для ее дальнейшей реализации.
Анализ рынка и конкурентов
Анализ рынка предполагает анализ вашей будущей целевой аудитории. Это, в свою очередь, зависит от места, направленности и формата отеля. Так, в зависимости от этих факторов, вашу ЦА могу составлять преимущественно следующие категории гостей:
- туристы;
- отдыхающие;
- люди, приехавшие на лечение;
- бизнесмены;
- романтическая клиентура.
Для каждой категории характерны определенные ключевые предпочтения, и в зависимости от этого отелю следует выстраивать сервис и коммуникации с гостями.
К примеру, в центральной части крупных городов востребован формат бизнес-отеля: для отдельных бизнес-туристов, а также групп. Такие отели должны иметь конференц-зал, комнаты для переговоров, номера должны быть оборудованы оргтехникой и др. Особое внимание необходимо будет уделить современным технологиям. Это условие актуально также и для лакшери-сегмента. Так, новинкой 2020 г. стал душ, «запоминающий» наиболее предпочтительную гостем температуру воды; цифровые картины на стенах, которые можно «заменить» на семейные фотографии; зеркала с дисплеями для показа видео по голосовому запросу. Проект был разработан Marriott совместно с Samsung и Legrand SA и уже внедрен в одном из номеров сети отелей Marriott.
Мини-отели, как правило, интересны туристам, причем относительно разного возраста. Единого рецепта по выбору города здесь не существует. Если, к примеру, вы хотите открыть мини-отель в курортном городе, то не стоит забывать о сезонности. В туристических городах (Суздаль, Плес и др), где уже достаточно много отелей такого формата, также открывать очередной мини отель рискованно. Привлекательным вариантом в данном случае является открытие мини-отеля в городе-миллионннике с круглогодичным экскурсионным туризмом. Логично, что в столице такой формат жилья (особенно ввиду недостаточности номерного фонда уровня 3*) будет достаточно востребованным.
Важным моментом является также анализ гостиничных услуг ближайших к вам конкурентов. Здесь следует посмотреть на ценовую категорию, а также на услуги, пользующиеся большим или меньшим спросом.
Допустим, вы захотели открыть мини-отель. Вот как может выглядеть изучение гостиничных услуг ближайших к вам конкурентов в Москве. Полученная информация позволит сделать вывод о предполагаемой конкурентоспособности будущего отеля и будет важна для подготовки гостиничного Бизнес-плана.
| Отель 1 | Отель 2 | Отель 3 | |
| Расположение | Рядом с парком, близко к центру | Рядом с офисным центром | На окраине |
| Наличие автостоянки | есть | есть | нет |
| Оборудование номеров | Новое | 2-х летней давности | Новое |
| Питание | Ресторан + кафе | Ресторан + бар | Ресторан |
| Качество доп. услуг | Высокое | Среднее | Высокое |
| Уровень шума | Низкий | Высокий | Средний |
Конкуренция может быть как ценовой (за счет снижения цены на услуги), так и неценовой (за счет повышения качества услуг или добавления чего-то нового, включая необычный дизайн, расположение и проч).
SWOT-анализ. Анализ рисков
Его следует провести в этом же разделе Бизнес-плана. Такой анализ необходим при приобретении, к примеру, действующего гостиничного объекта. При этом, первые две позиции отражают, условно говоря, внутренние факторы (т.е. те, на которые предприятие (конкретный отель) может повлиять), в последние две, наоборот, внешние.
Приведем, к примеру, аналитику для гостиницы «Останкино»
https://studbooks.net/693986/turizm/strategicheski…
| Strengths (Сильные стороны) | Weaknesses (Слабые стороны) |
|
|
| Opportunities (Возможности) | Threats (Угрозы) |
|
|
Разработка ключевых “Точек роста”:
- Сайт гостиницы с точки зрения информации о предстоящих в месте расположения отеля праздничных мероприятиях. Для гостя будет удобно, если на сайте отеля будет расположен событийный календарь событий или раздел «куда пойти». Тем самым отель решает для гостя как вопрос с размещением, так и вопрос с отдыхом. В свою очередь, с организаторами мероприятий можно взаимно обменяться ссылками (логотипами).
- Привлечение всех других каналов (системы бронирования, соцсети, e-mail маркетинг, Landing Page, Google +, геолокационные сервисы и проч), помимо собственного сайта гостиницы. Будет лучше, если здесь будет не столько информация о самом отеле, сколько интересный гостиничный продукт (праздничная акция, специальное предложение и др).
- Реклама: в туристических и бизнес журналах, наружная (рядом с ж/д вокзалами, аэропортами и проч).
- Разработка системы скидок и бонусов для повышения лояльности гостей.
Анализ рынка и конкурентов
Начиная бизнес, первым делом в плане необходимо указать целевую аудиторию, предварительно для этого необходимо потенциальных потребителей разделить на группы по возрасту, социальному положению, уровню доходя и предпочтениям. Только создав в плане портрет будущего клиента, вам удастся разработать корректную маркетинговую стратегию, сформировать фирменную символику и название.
Гостиница может быть ориентирована на:
- туристов;
- отдыхающих;
- людей, приезжающих на лечение;
- фрилансеров;
- студентов-заочников;
- бизнесменов;
- сотрудников компаний в командировке;
- любовные пары.
Решите, для клиентов, с каким достатком вы отите работать, также можно предоставлять комнаты в разных ценовых категориях.
Чтобы наличие конкурентов и захват ими большей части рынка не стали неожиданностью, нужно тщательно изучить конкурентов, понять их сильные и слабые стороны. Это позволит выбрать еще незанятую нишу, а также почерпнуть опыт у тех, кто уже давно находится в этом бизнесе. Важно обратить внимание, как те или иные качества конкурентов воспринимаются клиентами. Какие-то идеи можно использовать в своем плане бизнеса. Внимание здесь следует уделить ценовой категории, качеству услуг и партнерам.
Первым делом рассмотрите компании, занимающие большую часть рынка. Такие конкуренты важны по следующим причинам:
- они являются образцом предоставления услуг в своей категории;
- формируют общественное мнение;
- тратят крупные суммы на формирование бренда;
- применяют ценовой демпинг для удержания собственной доли на рынке.
Регистрация бизнеса
Рассмотрим этот вопрос кратко и поэтапно.
- Сначала необходимо получить право на занятие предпринимательской деятельностью. Между ИП и ООО лучше все же выбрать ООО, чтобы в случае банкротства не отвечать по долгам гостиницы всем своим имуществом. Изучите документы, необходимые для регистрации ИП или ООО.
- На этом же этапе определяемся с системой налогообложения. Для малого гостиничного бизнеса наиболее приемлемыми являются УСН и ЕНВД. Что лучше? Посмотрим на таблицу:
| УСН | |
| Преимущества | Условия применения |
| Наиболее оптимальна для малого бизнеса, поскольку для нее характерна относительно небольшая налоговая нагрузка: от 15 до 6% (доходы 6%; доходы, уменьшенные на расходы, 15%). Кроме того, организации на «упрощенке» не платят налог на имущество (за исключением случаев, когда налоговой базой для объектов недвижимости является кадастровая стоимость). | 1. Размер полученного дохода не превышает установленный лимит. Чтобы перейти на УСН с 2020 года, фактическая сумма доходов организации за девять месяцев 2020 года не должна быть больше 112 500 000 руб. Для ИП таких ограничений не предусмотрено (п. 2 ст. 346.12, п. 4.1 ст. 346.13 НК РФ) 2. Средняя численность сотрудников за налоговый (отчетный) период не превышает 100 человек (подп. 15 п. 3 ст. 346.12 НК РФ)
(подп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ) |
| ЕНВД | |
| Преимущества | Условия применения |
Недостатки Платится фиксированная сумма, вне зависимости от заполняемости отеля. Может быть очень неудобен в низкий сезон. | Гостиница может применять ЕНВД, если площадь помещений для временного размещения и проживания постояльцев не превышает 500 кв. м. При большей площади такой налог применяется, если на каждое строение комплекса есть отдельный правоустанавливающий документ и площадь каждого строения менее 500 кв. м. Это правило касается также налогообложения услуг общепита. Следует иметь ввиду, что ряд сопутствующих услуг может не подпадать под ЕНВД. В этом случае возникнет необходимость в совмещении нескольких режимов (например, ЕНВД и ОСНО или ЕНВД и УСН), а это усложнит бухгалтерию. |
3. При УСН – регистрация кассового аппарата в налоговой инспекции.
4. Предоставляются документы, подтверждающие право собственности на нежилое помещение, либо договор аренды.
5. Проверки контролирующих органов: СЭС, пожарной инспекции. В случае положительного результата выдается разрешение Роспотребнадзора на размещение мини-отеля в помещении.
6. Заключение договоров на обслуживание с организациями на аутсорсе: вывоз мусора, инкассация, услуги прачечной и др.
8. Получение лицензии на торговлю алкоголем.
9. Прохождение обязательной классификации.
Оформление документации и организационные вопросы
Для того чтобы составить грамотный бизнес-план открытия мини-гостиницы или отеля, необходимо заранее определить все нужные бумаги. Это будет:
- пакет документов, которые подтвердят право собственности или право на эксплуатацию недвижимого объекта. В том числе необходимо оформить документы по переводу помещений в нежилой фонд;
- документы, разрешающие осуществлять перепланировку согласно выбранному проекту. По окончанию реализации проекта потребуется получить технический паспорт, который оформляется специализированной комиссией;
- документ, подтверждающий регистрацию юридического лица и постановку на учет государственными органами;
- в случае если планируется оказывать дополнительные услуги посетителям, рекомендуется получить лицензию на каждый из видов деятельности;
- акты соответствия санитарной, экологической, технической и пожарной безопасности, полученные от соответствующих государственных служб;
- документация на установку внешней рекламы;
- комплекс соглашений, которые обуславливают предоставление услуг различными учреждениями, например, это может быть договор о вывозе бытовых отходов.
Очень важным вопросом, которым задаются предприниматели при открытии гостиницы, – это какую форму собственности выбрать. При организации крупного бизнеса с существенными инвестициями рекомендуется отдать предпочтение ООО или АО. Для мини-гостиницы на несколько номеров (до 5) можно отдать предпочтение ИП. Насчет выбора системы налогообложения в вашем регионе рекомендуется проконсультироваться с юристами.
Поиск персонала
Для мини-отелей считается правильной формула: «1 номер = 1 сотрудник». Однако количество сотрудников может быть уменьшено в зависимости от способа распределения обязанностей. Разумеется, вся информация по штатным единицам также отражается в Бизнес плане мини-отеля.
Возьмем, к примеру, отель на 10 номеров. Логично, что в условиях режима работы 24/7, персонал будет работать в 2 или 3 смены.
Обязанности могут распределяться следующим образом:
- Администратор (3 чел), график: сутки/двое. Выполняют функции администратора и «верхней» уборки (заправка кроватей, пыль и др). Приготовление завтрака гостям. Один из администраторов (при наличии квалификации) может также выполнять функции бухгалтера.
- Уборщица (2 чел) 2/2 (утро)
- Охранник (3 чел), график сутки/двое
- Техник (1 чел), при необходимости
- Директор (1 чел): Он же владелец бизнеса. Функции директора по развитию, менеджера по продажам, PR и маркетингу.
Разумеется, распределение обязанностей и штатное расписание может быть иным.
Поиск помещения
Выбранная локация во многом определит формат работы вашего отеля, а также его целевую аудиторию и маркетинговую политику. К примеру, отель в курортных городах будет, скорее всего, 100% загружен в летние месяцы и испытывать проблемы с загрузкой в низкий сезон. Отель, построенный в городах-миллионниках, скорее всего, будет пользоваться спросом круглогодично, и от своего позиционирования может быть более привлекателен для бизнес-туристов или обычных путешественников.
Определившись с локацией, необходимо будет решить вопрос, строить ли новый отель либо сделать реконструкцию существующего здания. Преимуществом первого варианта будет фактически неограниченность фантазии архитектора и дизайнера (при строительстве «с чистого листа»), разумеется, проект должен соответствовать всем СНИПам. Преимущества второго варианта – ускоренный процесс оформления (справки из БТИ уже получены ранее), меньший срок окупаемости.
Важный вопрос, который решается на данном этапе – приобретение помещения в собственность или в аренду.
Помещение под мини-отель должно иметь собственный вход. Также оно должно соответствовать специфическим требованиям, предъявляемым специально к гостиницам. В частности, СП 257.1325800.2016 Здания гостиниц. Правила проектирования.
К примеру, среди обязательных норм для всех гостиниц, в соответствии с новыми требованиями Классификации:
- постоянное холодное и горячее водоснабжение;
- постоянное электроснабжение;
- температура воздуха в помещении не менее 21,5 градусов в жилых помещениях.
Более подробно обязательные “опции” для всех отелей, а также для отелей различного уровня рассмотрены в статье “Как открыть гостиницу с нуля”
Описание предлагаемой продукции и услуг
В нашей гостинице клиентам будут предлагаться стандартные двухместные номера (9 шт.), одноместные «бюджет» (8 шт.) и двухместные «люкс» (3 шт.). Цена одноместного «бюджет» – 2000 руб. в сутки, двухместного «стандарт» – 3200 руб., двухместного «люкс» — 4400 руб. Максимальная вместимость гостиницы составит 32 человека. К услугам посетителям будет предоставлен бесплатный wi-fi, утюг с гладильной доской, набор ванных принадлежностей. С 07:00 до 23:00 будет работать магазин и буфет, где можно приобрести горячую выпечку, напитки, кондитерскую продукцию, чай, кофе и предметы личной гигиены. По нашим подсчетам среднегодовая загрузка гостиницы в первый год работы составит 70%. То есть в среднем из 20 номеров оплаченных будет 14. Самый пиковый, загруженный период будет приходиться на сентябрь – декабрь и февраль – май. Спад спроса на гостиничные услуги ожидается в январе и в летний период с июня по август месяцы. Также будем учитывать и время на раскрутку бизнеса, на создание базы постоянных клиентов.
Потенциальная годовая выручка составит 15,12 млн. рублей.
Скачать бизнес план гостиницы, у наших партнёров, с гарантией качества.
Комплектация номеров
Вопросы комплектации номеров также рассмотрены подробно в уже упомянутом Постановлении Правительства РФ №158. Так, во всех номерах обязательны:
- Кровать (размер будет различаться в зависимости от уровня номера)
- Комплект постельных принадлежностей и белья
- Прикроватная тумбочка (столик) а также стул, стол (требование обязательно для всех типов средств размещения, кроме хостелов)
- Вешалка или крючки для верхней одежды и головных уборов
- Розетка в комнате
- Плотные занавеси (жалюзи), обеспечивающие затемнение в помещении
- Зеркало в полный рост или большого размера
- Одежная и обувная щетки.
Открытие гостиницы: поиск подходящего объекта недвижимости
В зависимости от формата гостиницы, вам потребуется найти подходящий объект для дальнейшего переоборудования либо заняться строительством самостоятельно. Рассмотрим основные критерии, которым должен соответствовать объект недвижимости под гостиницу:
- близкое расположение от аэропортов, ж/д и автобусных вокзалов, остановок, объектов туристической и рекреационной направленности – достопримечательности, памятников природы;
- удобная транспортная развязка, наличие всей необходимой инфраструктуры – кафе, ресторанов, магазинов (это особенно важно, если в самой гостинице не предполагается наличия столовой или кафе);
- наличие собственной стоянки для автомобилей;
- возможность перепланировки или отелочных работ с фасадом – проконтролируйте, чтобы здание не относилось к культурному или историческому фонду (прояснить этот вопрос вы можете, обратившись в местную администрацию).
Оптимальный вариант здания для размещения гостиницы – это отдельно стоящий объект, оснащенный автомобильной стоянкой и благоустроенной территорией.
В большинстве сфер аренда становится оптимальным вариантом для обустройства компании, однако, если речь идет об отеле, лучше выкупить помещения или заняться строительством здания самостоятельно. Причина кроется в том, что гостиничный комплекс занимает действительно большие площади, поэтому аренда будет неоправданно дорогой. Помните о том, что приобретение площади потребует значительных инвестиций в проект. В случае если такой возможности нет, рассмотрите вариант с оформлением долгосрочного договора аренды – от пяти лет. Минимальная площадь гостиницы даже мини-формата будет составлять минимум 250 квадратных метров.
Работа с планировкой, дизайном, обустройством номеров гостиницы
- Перепланировка.
При выборе недвижимости очень важно заранее продумать: возможен ли вариант перепланировки ее под гостиницу. Учитывайте тот факт, что это достаточно большой комплекс работ, который предполагает масштабную деятельность по демонтажу и созданию внутренних перегородок, проработку функциональных зон и перемещение стационарных узлов.
Перед тем, как приступить к любым работам по ремонту помещения, вам потребуется обратиться к специалистам для создания проекта внутренней перепланировки, а также заверить его. После того, как все работы будут окончены, потребуется оформить заявление на подключение коммунальных сетей. Эту документацию потребуется приложить к общему пакету бумаг.
- Дизайн.
Важнейший этап – это разработка дизайна интерьера и экстерьера гостиницы. Одним из существенных факторов разработки ценовой политики станет уровень художественного оформления. Гостиницы и отели эконом-класса не предусматривают масштабного художественного оформления, довольствуясь утилитарным интерьером. А вот для разработки интерьера класса «люкс» потребуется пригласить дизайнера.
Производственный план
К основным производственным (капитальным) затратам относятся: :
- приобретение недвижимости (или аренда);
- закупку мебели и оборудования;
- ремонт помещения.
Цифры конкретизируем в финансовой части Бизнес-плана. Данный раздел, помимо производственных затрат, включает в себя план работ «от идеи до запуска».
Рассмотрим в качестве примера мини-отель на 10 номеров (каждый с отдельным санузлом). Мини-отель также будет включать стойку администратора и подсобные помещения (кухня, комната для стирки и глажки белья, хозблок).
В план работ (запланированы на 7 месяцев) включаем следующее:
- Приобретение помещения
- Ремонт и переоборудование его под цели мини-отеля
- Подписание контрактов
- Приобретение мебели и техники
- Издание рекламных материалов
В этом блоке важно подробно описать помещение под отель: его месторасположение (включая ближайшую инфраструктуру: расстояние до ближайшей остановки, до городских достопримечательностей и проч). Также следует указать общую площадь помещения и какую часть занимает номерной фонд. Дать подробное описание номеров их классификацию (стандарт, люкс и др); а также обстановку и меблировку.
Даже если ваш отель позиционирует себя как «домашний», при меблировке необходимо отдать предпочтение именно специальной «гостиничной» мебели, которую отличает как прочность, так и удобство в эксплуатации. К примеру, для облегчения уборки номера, кровать должна легко отодвигаться, а каркас и ножки должны быть выполнены из металла: для легкости и прочности.
Оценка бизнес идеи: плюсы и минусы
Прежде чем приступать к составлению бизнес плана, давайте проанализируем преимущества и недостатки этого проекта, выявив слабые и сильные стороны.
Преимущества:
- Большой спрос. Во многом данный аспект зависит от привлекательности региона и от расположения гостиницы. Поэтому для выбора места руководствуйтесь анализом конкурентной среды, изучайте транспортную доступность, расположение авто и ж/д вокзала, наличие достопримечательностей рядом с объектом.
- Постоянные клиенты. При правильно разработанной маркетинговой стратегии и высоком уровне сервиса, вы сможете занять свою нишу на рынке и работать с постоянными клиентами, которые по «сарафанному радио» будут продвигать вашу гостиницу бесплатно.
- Возможность получения высокого дохода. Хорошо организованный гостиничный бизнес, рентабелен при 30-35 % заселения. А уже при 50% заселения он начинает приносить доход.
Высокая конкуренция
Недостатки:
- Высокая конкуренция. Учитывая стабильность данного бизнеса и возможность получения высокого дохода, очень многие начинающие бизнесмены обращают свое внимание в сторону открытия недорогих мини гостиниц. При правильно выстроенной стратегии и высоком качестве услуг, этот недостаток можно нивелировать.
- Большой стартовый капитал. Этот бизнес связан с большими денежными вложениями, без которых не получиться организовать компанию. Аренда помещения или приобретение собственной недвижимости, ремонт, закупка мебели и оборудования – все это потребует капиталовложений.
Финансовый план
В этом блоке прописывается источники окупаемости проекта, источники для его реализации, окупаемость, точка безубыточности по каждому виду деятельности, горизонты планирования и др.
Приведем пример финансовой части Бизнес-плана. Рассмотрим вариант привлечения инвесторов для приобретения помещения под гостиницу.
- Гостиница окупается путем оказания гостиничных и сопутствующих им услуг (ресторан, СПА, бильярд).
- Источники реализации на инвестиционном этапе: собственные и заемные средства. Валюта: российский рубль.
Горизонт планирования от старта проекта составляет 5 лет (с 01.11.2010г. по 01.11.15г.). Все KPI рассчитаны исходя из этого срока.
Расчет денежных потоков, финансовых показателей, KPI производится с помощью программного обеспечения Project Expert Professional (или РЕ). Основная методология совпадает с методикой UNIDO (разработана для оценки инвестиционных проектов) и соответствует основным положениям «Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов» (утверждены Минэкономики, Минфином и Государственным комитетом по строительству РФ.
Следует указать экспертную оценку премий за риск, связанный с инвестированием в проект по приобретению отеля. Эта оценка может выглядеть примерно так:
| Вид риска | Размер риска, % |
| Качество управления | 3 |
| Размер компании (малый бизнес) | 3 |
| Источники финансирования | 4 |
| Товарная и территориальная диверсификация | 4 |
| Ретроспективная прогнозируемость | 1 |
| Итого | 15 |
Как видим, наименьший процент риска у рестроспективного прогноза. Это значит (по условиям данного примера), что руководство отеля ранее имело опыт в гостиничном бизнесе, есть также налаженные связи с поставщиками. Также минимизирует риски и тот факт, что приобретается не просто новое помещение, а уже успешно функционирующий готовый гостиничный бизнес.
Допустим, ставка по валютным депозитам в банках составляет примерно 5%. Таким образом ставка дисконта для инвесторов составит 20%. (5+15)
Теперь основная часть – расчет проекта. Он состоит из нескольких ключевых блоков:
Расчет стартовых инвестиций, ежемесячные затраты и прогнозируемые доходы.
Рассмотрим в качестве примера приобретение в собственность под цели организации отеля двух смежных квартир. Вот как это будет выглядеть в готовом бизнес-плане мини-отеля
Теперь основная часть – расчет проекта. Он состоит из нескольких ключевых блоков:
Расчет стартовых инвестиций, ежемесячные затраты и прогнозируемые доходы.
Расчет рентабельности и окупаемости
Узнаем, сколько можно зарабатывать на бизнесе. Размер первоначальных затрат – 6,420 млн руб. При расчете оборота будем исходить из средней загрузки номерного фона в 70% и средней стоимости 1 номера в 2500 руб. Месячный оборот составит: 2500×11×30=825 тыс. руб., доход от дополнительных услуг – еще 250 тыс. руб. Общий размер ежемесячных затрат – 700 тыс. руб. Чистая прибыль равна 375 тыс. руб. В этих условиях бизнес выйдет в «ноль» примерно за полтора года. Добавим еще 12 месяцев на раскрутку предприятия, и получим 29 мес.
Таблица 3. Экономическое обоснование бизнес идеи.
| Основные показатели | Значение |
| Сумма первоначальных инвестиций | 6,420 млн руб. |
| Ежемесячные расходы | 700 тыс. руб. |
| Среднее процент загрузки | 70% / день |
| Месячный доход | 1075 тыс. руб. |
| Чистая прибыль в месяц | 375 тыс. руб. |
| Срок окупаемости | 17 мес. (29 мес.) |
Расчет стартовых инвестиций
Это ваши капитальные и материальные расходы, которые потребуются для запуска бизнеса. Понятно, что в зависимости от конкретных условий (приобретение помещения в собственность или в аренду) будет увеличена либо «стартовая» цифра (в случае с приобретением в собственность), либо сумма ежемесячных платежей (при приобретении в аренду).
Рассмотрим в качестве примера приобретение в собственность под цели организации отеля двух смежных квартир. Вот как это будет выглядеть в готовом бизнес-плане мини-отеля
| Капитальные затраты | ||
| Объект капиталовложений | Характеристика | Стоимость (руб) |
| Приобретение помещения | 2 смежные квартиры на 1-м этаже 9-ти этажного дома | 10 000 000 |
| Ремонт и переоборудование | Перепланировка квартир в единое помещение с отдельным входом. Ремонт комнат и дизайнерская отделка в едином стиле | 1 500 000 |
| Приобретение мебели (номера и ресепшн) | Кровати, столы, душевые кабины, унитазы, раковины, прикроватные тумбочки, кресла, стойка администратора | 800 000 |
| Закупка техники | Телевизоры, стиральная машина, компьютер, посудомоечная машина, телефоны,Wi-Fi роутер | 200 000 |
| Итого: 12 550 000 | ||
| Материальные затраты | ||
| Постельное белье, халаты, полотенца | 150 000 | |
| Хозсредства | Порошки для стирки, туалетная бумага, гостиничная косметика и проч | 50 000 |
| Итого за 3 года: 600 000 | ||
| Услуги сторонних организаций | ||
| Издание рекламных материалов | 5 000 | |
| Итого 5 000 | ||
График открытия
Следующая таблица содержит этапы, последовательное выполнение которых предшествует открытию:
| № п/п | Наименование этапа | Срок реализации |
| 1 | Разработка бизнес-плана | Июль 2020 года |
| 2 | Регистрация ООО | Август 2020 года |
| 3 | Поиск подходящего помещения | Август 2020 года |
| 4 | Текущий ремонт и перепланировка | Сентябрь 2020 года |
| 5 | Замена окон и дверей (по необходимости) | Октябрь 2020 года |
| 6 | Монтаж вентиляционной системы, противопожарной сигнализации и установка кондиционеров | Октябрь 2020 года |
| 7 | Приобретение мебели и бытовых приборов | Ноябрь 2020 года |
| 8 | Получение разрешений в Роспотребнадзоре, пожарной инспекции и т. д. | Декабрь 2020 года – январь 2020 года |
| 9 | Подбор и обучение необходимых сотрудников | Январь 2020 года |
| 10 | Организация рекламной кампании | Январь 2020 года |
| 11 | Начало деятельности | Январь 2020 года |
Исполнение вышеперечисленных шагов можно осуществить своими силами или привлечь стороннего подрядчика, который, например, может выполнить ремонтные работы, заменить окна и двери, установить систему вентиляции и кондиционирования, предварительно согласовав все это с надзорным органом.
Прогнозируем доходы
Далее рассчитываем предполагаемый оборот (с учетом налогообложения) и точку безубыточности по каждому виду деятельности отеля.
Возьмем для примера отель на 15 номеров.
| Источники формирования | Сумма (млн. руб) |
| Номерной фонд | 8 |
| Ресторан | 1,7 |
| СПА | 0,7 |
| Бильярд | 0,2 |
С учетом этих данных, а также капитальных и материальных затрат (напомним, они описываются подробно в производственном плане), делается вывод о сроках окупаемости проекта и уровне рентабельности. Также не следует забывать, что прогноз окупаемости должен быть как оптимистическим, так и пессимистическим (как правило, ближе к реальности). К примеру, если в первом варианте окупаемость рассчитывается исходя из 2х лет, то во втором этот срок может составить 4-5 лет.
С чего начинать – определяем формат гостиницы
Прежде чем составлять смету расходов, необходимо определить, какой по размеру и концепции будет ваша мини гостиница.
Открытие бизнеса — с чего начинать?
- Маленький мини отель рассчитан на 10-12 человек и позволяет создать 3-4 отдельные комнаты для ночлега. Такой формам отличается тихой, уютной обстановкой и, в сравнении с другими вариантами, не требует больших инвестиций. Но и большого дохода в этом случае здесь не стоит ожидать.
- Средний размер гостиницы рассчитан на 15-20 гостей.
- Если вы решите открывать гостиницу на 15 номеров с возможностью одновременного приема до 40 гостей, вас ожидают большие капиталовложения. Для открытия такого бизнеса предприниматели выкупают часть многоквартирных домов или строят отдельные особняки, изначально рассчитанные на гостиничный бизнес. Недостатком этого варианта являются серьезные инвестиции, плюсом – возможность большой прибыли.
Анализ рисков
Доходность бизнеса зависит не только от внутренних, но и внешних факторов; частично мы их уже рассмотрели при подготовке SWOT — анализа.
В целом, чаще всего вас могут ожидать следующие риски:
| Риски | Характеристика |
| Экономический | Ухудшение экономической ситуации в стране, как следствие, падение платежеспособности населения. Самый простой пример — конкуренция отелям со стороны платформы для аренды жилья Airbnb |
| Финансовый | Логическое “продолжение” возникновения экономического риска; увеличение цен на необходимый инвентарь, энергоносители, инфляция и необходимость (для отельера) в повышении зарплат. |
| Рост конкуренции | Здесь возможны различные варианты: открытие поблизости аналогичного отеля (цена, формат); снижение у аналогичного отеля цены либо расширение им пакета услуг. Рецепт снижения этого риска — быть уникальным в своем формате (услуги, сервис, дизайн и проч), в противном случае любой аналогичный отель сможет увести от вас клиентуру за счет снижения цены. |
| Порча или кража имущества | Чаще всего кражи происходят в отелях 4-5*, и наиболее привлекательными “сувенирами” для гостей являются халаты, постельное белье, пепельницы и др. Не случайно некоторые гостиницы стали заранее включать возможные потери в стоимость номера. |
Маркетинг и реклама
В качестве способов раскрутки услуг гостиницы планируется использовать следующие рекламные каналы:
- Реклама в СМИ – газетах и журналах;
- Реклама в местах с целевой аудиторией – в аэропортах, на ж/д и авто вокзалах;
- Наружная реклама – размещение баннеров вдоль трассы;
- Реклама в интернете – создание сайта и группы в соц. сетях, реклама в яндекс директ и на досках объявлений;
- Регистрация в онлайн-каталоге гостиниц всего мира www.booking.com.
- Сотрудничество с турфирмами и службами такси города.
Важные нюансы организации мини-отеля и гостиницы в жилом доме
Гостиница в жилом доме (хостел) напоминает общежитие. Площадь такого помещения включает в себя общий туалет и кухню, а также оборудованные спальные места. Важным моментом в организации считается расположение. Перевод жилого здания в нежилое возможен, только если квартира занимает первый этаж.
Вам будет интересно: Особенности проектов домов из газобетона: почему стоит сделать именно этот выбор
Более стоящий вариант – планировка гостиницы в частном доме. Для этого не обязательно начинать строительство нового здания на участке. Достаточно изолировать гостиничную часть дома от жилой, узаконить проект, выполнить планировку.
Проект гостиницы на 20 номеров
Гостиница находится на первом этаже жилого дома. Для возможности выполнения проекта были соблюдены условия. По независимому входу в гостиницу, так же эвакуационные и противопожарные требования.
Рядом с входом в гостинице расположен ресепшен, технические и административные помещения, а так же кафе для завтраков проживающих.
В-1
В-2
В-3
Гостиница хостел
Проектируемый хостел расположен в центре Москвы в исторической застройке, поэтому все несущие стены и конструкции здания максимально были сохранены, вписывали только функциональное назначение гостиницы-хостел в существующую площадь.
План хостела
Современный стиль интерьеров с элементами исторической застройки оставшийся в конструкции здания, хорошо подходит для интерьера хостела. Хорошее расположения гостиницы-хостел дает ему максимальную заполненность. Расположение с видом на исторический центр города дополнительный плюс для проживающих.
Бизнес-план отеля, гостиницы — скачать бесплатно или заказывать
Существует два варианта получения бизнес-плана отеля. Первый — покупка или бесплатное скачивание (в т.ч. на интернет-ресурсах) готовых проектов, пестрящих массой вариантов на любой вкус и кошелек. Второй — индивидуальная разработка плана в сметном агентстве. Надо понимать, что ни первый вариант, ни второй, не даст вам гарантий. Он лишь предполагает затраты и доходы, учитывает рыночную стоимость строительных материалов, мебели и комплектующих, затрат на сторонние услуги и пр. Дальнейшее развитие проекта зависит от множества факторов, начиная от грамотного ведения бизнеса, заканчивая макроэкономическими условиями. Однако без его разработки, в любом случае, не обойтись. Бизнес план — это, своего рода, генеральная репетиция перед открытием дела.
